Mis à jour en septembre 2026
Le plan comptable minimum normalisé de la copropriété
Arrêté royal du 12 juillet 2012, seuil des 20 lots, nomenclature des classes et traitement des deux fonds
En bref
Une copropriété belge de vingt lots ou plus, caves, garages et parkings non comptés, doit tenir une comptabilité en partie double suivant le plan comptable minimum normalisé de l'arrêté royal du 12 juillet 2012. En dessous de ce seuil, l'association des copropriétaires est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée ; elle peut aussi choisir la partie double.
Art. 3.89, § 5, 15° du Code civil · Arrêté royal du 12 juillet 2012 (MB 3 août 2012)
Un plan comptable propre aux associations de copropriétaires
La comptabilité de copropriété n'est ni une comptabilité d'entreprise allégée, ni un simple cahier de recettes et de dépenses. Le législateur belge lui a donné son propre référentiel : le plan comptable minimum normalisé — le PCMN des associations de copropriétaires —, fixé par l'arrêté royal du 12 juillet 2012 et applicable aux exercices comptables ouverts à partir du 1er janvier 2013.
Ce référentiel poursuit un objectif simple : rendre les comptes d'une ACP lisibles et comparables d'un immeuble à l'autre, d'un exercice à l'autre et d'un syndic à l'autre. Un copropriétaire qui change d'immeuble, un acquéreur qui examine la situation financière d'une copropriété avant d'acheter, un commissaire aux comptes qui reprend un dossier : tous doivent retrouver les mêmes classes, les mêmes rubriques et les mêmes numéros de comptes.
L'obligation n'est cependant pas la même pour toutes les copropriétés. L'article 3.89, § 5, 15° du Code civil articule deux régimes autour d'un seuil de 20 lots, apprécié à l'exclusion des caves, des garages et des parkings : au-dessus, la comptabilité en partie double selon le PCMN ; en dessous, la faculté de tenir une comptabilité simplifiée dont le contenu minimal est lui aussi défini par la loi.
Le point qui déroute le plus les syndics n'est pourtant ni le seuil ni la partie double : c'est l'architecture du plan. Il n'y a pas de classe 3 et, surtout, pas de comptes de capitaux propres. Le fonds de roulement et le fonds de réserve — les deux masses financières les plus visibles d'une copropriété — n'y sont donc pas des fonds propres : ils circulent par les comptes de produits, de créances, de valeurs reportées et de banque. Comprendre ce circuit, c'est comprendre l'essentiel du plan.
Cet article détaille le texte de l'arrêté royal, le décompte exact du seuil, la nomenclature des classes telle qu'elle figure à l'annexe et le double traitement, bancaire et comptable, des deux fonds. Pour une vue d'ensemble des obligations comptables du syndic — exercice, documents annuels, droit de consultation —, voyez l'article général sur la comptabilité de copropriété.
Le seuil des 20 lots
Ce qui déclenche l'obligation du plan comptable normalisé
Le régime comptable d'une copropriété belge dépend d'un seul critère : le nombre de lots. Ce critère figure à l'article 3.89, § 5, 15° du Code civil, parmi les seize missions légales du syndic, et il est repris à l'article 1er de l'arrêté royal du 12 juillet 2012.
Article 3.89, § 5, 15° du Code civil
« de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 3.86, § 3, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires »
La Commission des normes comptables reformule la règle par l'affirmative : toute copropriété de vingt lots ou plus, à l'exclusion des caves, des garages et des parkings, doit tenir une comptabilité faisant usage d'un plan comptable minimum normalisé.
L'exclusion joue dans les deux sens
C'est le point le plus souvent mal compris. Les caves, garages et parkings sont neutralisés : ils ne sont comptés ni pour atteindre les vingt lots, ni pour rester en dessous. Le décompte porte sur les autres lots privatifs, et sur eux seuls.
18 appartements + 30 garages
18 lots pris en compte
Sous le seuilLes 30 garages ne font pas basculer l'immeuble dans le régime du PCMN. Malgré ses 48 lots au sens de l'acte de base, la copropriété reste autorisée à tenir une comptabilité simplifiée.
22 appartements, sans garage
22 lots pris en compte
Au-dessus du seuilLe plan comptable minimum normalisé et la partie double s'imposent, quelle que soit la taille du budget ou l'ancienneté de l'immeuble.
25 appartements + 40 caves
25 lots pris en compte
Au-dessus du seuilInversement, on ne peut pas invoquer l'exclusion pour retrancher des lots d'habitation : seules les caves, garages et parkings sortent du décompte.
Le même seuil gouverne le conseil de copropriété
L'article 3.90, § 1er reprend mot pour mot le critère : dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est constitué par la première assemblée générale. Franchir les vingt lots déclenche donc simultanément deux obligations : la comptabilité normalisée et le conseil de copropriété. En dessous, l'assemblée générale peut néanmoins en constituer un (art. 3.90, § 2).
La comptabilité simplifiée
Une faculté au contenu minimal fixé par la loi
En dessous de vingt lots, la loi n'abandonne pas la copropriété à l'improvisation. Elle énumère de manière limitative ce que la comptabilité simplifiée doit au minimum refléter — cinq points, ni plus ni moins :
- 1
Les recettes et les dépenses
L'ensemble des flux entrants et sortants de l'exercice.
- 2
La situation de trésorerie
L'état des liquidités de l'association à la clôture.
- 3
Les mouvements des disponibilités en espèces et en compte
Les mouvements de caisse et les mouvements bancaires.
- 4
Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
Les deux fonds visés à l'article 3.86, § 3, alinéas 2 et 3, restent identifiés séparément, même en comptabilité simplifiée.
- 5
Les créances et les dettes des copropriétaires
La situation individuelle de chaque copropriétaire vis-à-vis de l'association.
Une faculté, pas une obligation
Le texte est écrit à la voix passive de l'autorisation : la copropriété de moins de vingt lots « est autorisée à tenir » une comptabilité simplifiée. Ce n'est donc pas un régime imposé, mais une dispense dont l'association peut ne pas se prévaloir.
Rien n'interdit à une petite copropriété d'appliquer volontairement la partie double et le plan comptable normalisé. C'est même souvent le choix le plus rationnel : le surcoût est nul lorsque la comptabilité est tenue dans un logiciel qui embarque le plan, et l'association gagne une information financière complète, un historique cohérent et une transition sans rupture le jour où elle franchit le seuil des vingt lots.
Ce que la loi ne règle pas
Aucune disposition ne détermine expressément qui décide de renoncer à la comptabilité simplifiée, ni à quelle majorité. Le Code civil se borne à ouvrir la faculté. En pratique, la question se traite en assemblée générale, mais il faut être clair : sur ce point précis, il n'existe pas de règle spéciale à citer.
L'arrêté royal du 12 juillet 2012
Le texte qui fixe le plan et les règles de tenue
Le Code civil renvoie à un plan comptable « à établir par le Roi ». C'est l'arrêté royal du 12 juillet 2012 qui remplit cette délégation : il fixe le plan lui-même, en annexe, et pose en dix articles les règles de tenue de la comptabilité.
| Intitulé | Arrêté royal fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires |
|---|---|
| Date | 12 juillet 2012 |
| Publication | Moniteur belge du 3 août 2012 |
| NUMAC | 2012009298 |
| Base habilitante | ancien art. 577-8, § 4, 17° du Code civil (loi du 2 juin 2010), aujourd'hui art. 3.89, § 5, 15° |
| Entrée en vigueur | exercices comptables débutant à partir du 1er janvier 2013 (art. 11) |
Ce que disent les articles 2 à 10
Champ de la comptabilité
La comptabilité comprend « l'ensemble de leurs opérations, de leurs avoirs et droits de toute nature, de leurs dettes, obligations et engagements ». Rien de ce qui touche au patrimoine de l'association n'échappe à l'enregistrement.
Partie double
La comptabilité est tenue au moyen d'« un système de livres et de comptes observant les règles usuelles de la comptabilité en partie double ». Toute écriture affecte au moins deux comptes, au débit de l'un et au crédit de l'autre.
Pièce justificative et conservation
Chaque écriture s'appuie sur une pièce justificative datée. Les pièces sont conservées sept ans ; celles qui ne sont pas probantes vis-à-vis de tiers, trois ans.
Journaux
Les journaux sont numérotés et tenus de manière continue ; ils se conservent également sept ans à compter de la clôture de l'exercice.
Inventaire annuel
L'association procède chaque année à un inventaire complet de tous ses avoirs et de toutes ses dettes.
Valeur d'acquisition
Les éléments du patrimoine sont évalués à leur valeur d'acquisition, déduction faite des amortissements et des réductions de valeur actés.
Une précision de méthode
L'arrêté du 12 juillet 2012 est présenté par les commentaires professionnels comme le texte de référence, et aucune source consultée ne mentionne son abrogation. La version consolidée officielle n'ayant pas pu être vérifiée lors de la rédaction, il reste prudent de confronter tout numéro de compte de détail au texte publié au Moniteur belge.
Architecture du plan comptable
Un plan volontairement amputé — et pourquoi cela change tout
Le PCMN des copropriétés reprend la grammaire du plan comptable belge, mais il en retire ce qui n'a pas de sens pour une association de copropriétaires. Trois particularités structurelles méritent d'être retenues.
Pas de classe 3
Une copropriété ne détient pas de stocks. La classe 3 est purement et simplement absente du plan.
Pas de comptes de capitaux propres
La classe 1 est réduite à la seule rubrique 17 — Dettes à plus d'un an. Il n'existe aucun compte de capital, de réserve ou de résultat reporté au sens des sociétés.
Un développement jusqu'à 5 chiffres
Là où le plan reste sommaire au bilan, il devient très détaillé dans les charges : la classe 6 descend jusqu'à cinq chiffres, pour isoler chaque poste de dépense d'un immeuble.
Six classes en tout
Le plan comporte les classes 1, 2, 4, 5, 6 et 7. Chacune reçoit un commentaire officiel de la Commission des normes comptables.
Ce que chaque classe recouvre, selon la CNC
| Classe 1 | les dettes de l'association de copropriétaires à échéance résiduelle de plus d'un an |
|---|---|
| Classe 2 | toutes les immobilisations possibles détenues par l'association de copropriétaires (par exemple une licence de logiciel, une cireuse ou une tondeuse autoportée) |
| Classe 4 | les créances et dettes des associations de copropriétaires à encaisser ou à payer au cours de l'exercice suivant |
| Classe 5 | les fonds disponibles, tout comme les acomptes appelés et versés |
| Classe 6 | les charges, pour lesquelles le plan comptable minimum normalisé prévoit une subdivision détaillée |
| Classe 7 | les acomptes reçus des copropriétaires ainsi que les produits, comme les produits financiers |
Pourquoi l'absence de capitaux propres change la lecture des comptes
Dans une société, le capital et les réserves figurent au passif, du côté des fonds propres. Beaucoup de syndics transposent ce réflexe et cherchent le fonds de roulement et le fonds de réserve « quelque part au passif, en classe 1 ». Ils n'y sont pas.
Dans ce plan, les deux fonds ne sont pas une substance inscrite au bilan : ce sont des flux qui traversent quatre familles de comptes. L'appel de fonds crée une créance sur le copropriétaire (classe 4), l'acompte est enregistré en produit (classe 7), l'argent atterrit sur un compte bancaire dédié (classe 5), et ce qui n'est pas consommé à la clôture est reporté sur l'exercice suivant par le jeu des valeurs reportées (comptes 489 au passif et 693 en charges).
C'est la raison pour laquelle une copropriété ne dégage pas un « bénéfice » : le résultat est neutralisé par le report. Un syndic qui cherche à faire apparaître un fonds de réserve en capitaux propres bricolera nécessairement le plan — et rendra ses comptes incomparables avec ceux de l'immeuble voisin.
Les classes du PCMN en détail
La nomenclature telle qu'elle figure à l'annexe de l'arrêté
Les tableaux ci-dessous reprennent la nomenclature du plan. Les classes 5 et 7 et les subdivisions de la rubrique 61 constituent le cœur spécifiquement « copropriété » du plan ; les autres classes sont présentées au niveau de leurs rubriques.
Convention de numérotation
Dans les comptes d'immobilisations, la Commission des normes comptables applique une convention constante : un compte se terminant par 0 enregistre la valeur d'acquisition, un compte se terminant par 9 les amortissements actés (ou les réductions de valeur actées). Le même couple se retrouve ailleurs dans le plan, par exemple au compte 539 pour les réductions de valeur sur dépôts à terme et au compte 419 pour les réductions de valeur sur créances.
Classe 1 — Dettes à plus d'un an
La classe 1 se réduit à une seule rubrique : il n'y a pas de comptes de capitaux propres.
| N° | Intitulé |
|---|---|
| 17 | Dettes à plus d'un an |
Classe 2 — Immobilisations et cautionnements
Rubriques du plan. Chaque immobilisation se dédouble en valeur d'acquisition (terminaison 0) et amortissements actés (terminaison 9).
| N° | Intitulé |
|---|---|
| 21 | Immobilisations incorporelles |
| 23 | Installations, machines et outillage |
| 24 | Mobilier et matériel roulant |
| 25 | Immobilisations détenues en location-financement |
| 26 | Autres immobilisations corporelles |
| 28 | Cautionnements versés |
Classe 4 — Créances et dettes à un an au plus
C'est ici que vivent les appels de fonds non encore encaissés et les dettes fournisseurs.
| N° | Intitulé |
|---|---|
| 41 | Créances |
| 4100 | Acompte de fonds de réserve appelé |
| 4101 | Acompte de fonds de roulement appelé |
| 42 | Dettes à plus d'un an échéant dans l'année |
| 43 | Dettes financières |
| 44 | Dettes commerciales |
| 440 | Fournisseurs |
| 444 | Factures à recevoir |
| 45 | Dettes fiscales, salariales et sociales |
| 48 | Dettes diverses |
| 489 | Dettes : valeurs reportées |
| 49 | Comptes de régularisation |
Classe 5 — Placements de trésorerie et valeurs disponibles
Les deux comptes bancaires légalement distincts apparaissent ici, sous deux numéros différents.
| N° | Intitulé |
|---|---|
| 53 | Dépôts à terme |
| 530 | De plus d'un an |
| 531 | De plus d'un mois et à un an au plus |
| 532 | D'un mois au plus |
| 539 | Réductions de valeur actées (-) |
| 55 | Établissements de crédit |
| 550 | Fonds de réserve |
| 551 | Fonds de roulement |
| 552 | Autres comptes |
| 57 | Caisses |
| 58 | Virements internes |
Classe 6 — Charges (rubriques)
Il n'y a pas de rubrique 60 : une copropriété n'achète pas pour revendre et ne tient pas de stocks.
| N° | Intitulé |
|---|---|
| 61 | Services et biens divers |
| 62 | Rémunérations, charges sociales et pensions |
| 63 | Amortissements et réductions de valeur |
| 64 | Autres charges |
| 65 | Charges financières |
| 66 | Charges exceptionnelles |
| 69 | Valeurs à reporter |
Rubrique 61 — Services et biens divers, le cœur « copropriété »
C'est dans ces sept rubriques que se répartit la quasi-totalité des dépenses d'un immeuble.
| N° | Intitulé |
|---|---|
| 610 | Entretien et petites réparations de bâtiment, jardin et environs |
| 611 | Travaux de rénovation et autres travaux exceptionnels |
| 612 | Fournitures à l'association |
| 613 | Honoraires, charges membres du conseil et charges commissaire interne aux comptes |
| 614 | Assurances |
| 615 | Conciergerie |
| 616 | Frais d'administration et de gestion |
Classe 7 — Produits
Les acomptes appelés aux copropriétaires sont des produits, et ils sont ventilés fonds par fonds.
| N° | Intitulé |
|---|---|
| 70 | Acomptes |
| 700 | Acomptes fonds de réserve |
| 701 | Acomptes fonds de roulement |
| 75 | Produits financiers |
| 751 | Intérêts fonds de réserve |
| 752 | Intérêts fonds de roulement |
| 76 | Produits exceptionnels |
Quelques comptes de détail cités par la CNC
L'avis CNC 2012/14, qui déroule un exemple chiffré complet sur deux exercices, cite explicitement des comptes développés à quatre et cinq chiffres. En voici quelques-uns, qui donnent la mesure du niveau de finesse attendu :
| 61011 | Contrat d'entretien ascenseurs |
| 61082 | Autre entretien piscine / installations techniques |
| 61232 | Livraisons mazout |
| 6302 | Dotations aux amortissements sur immobilisations corporelles |
| 693 | Valeurs à reporter |
Le développement par lot
Le même avis illustre la ventilation des appels de fonds copropriétaire par copropriétaire : les créances de fonds de réserve se développent de 410001 à 410040 et celles de fonds de roulement de 410101 à 410140, un compte par lot. Symétriquement, les valeurs reportées se scindent en 48901 pour le fonds de réserve et 48902 pour le fonds de roulement.
Les intitulés reproduits ici suivent l'annexe de l'arrêté royal. En cas de divergence, c'est le texte publié au Moniteur belge qui fait foi ; les subdivisions fines des classes 1, 2 et 4 méritent d'être confrontées à ce texte avant d'être paramétrées dans un logiciel.
Fonds de roulement et fonds de réserve
Deux fonds, deux comptes bancaires, deux circuits comptables
Les deux fonds sont définis par l'article 3.86, § 3 du Code civil, dans ses alinéas 2 et 3. Ces définitions ne sont pas décoratives : elles commandent la ventilation comptable et l'obligation bancaire.
Le fonds de roulement
« la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes »
Art. 3.86, § 3, alinéa 2
Comptes 701 · 4101 · 551 · 752 · 48902
Le fonds de réserve
« la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage »
Art. 3.86, § 3, alinéa 3
Comptes 700 · 4100 · 550 · 751 · 48901
L'obligation bancaire
« Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve ; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires. »
Art. 3.86, § 3 du Code civil
Deux exigences se cumulent ici, et elles sont souvent confondues. La première est la séparation : le fonds de roulement et le fonds de réserve ne peuvent pas cohabiter sur un même compte. La seconde est la titularité : tous les comptes sont ouverts au nom de l'ACP, jamais au nom du syndic, jamais sur un compte de tiers mutualisé entre plusieurs immeubles.
La séparation bancaire a un pendant comptable exact. Le plan prévoit deux comptes financiers distincts — 550 pour le fonds de réserve et 551 pour le fonds de roulement — et il maintient la distinction à chaque étape du circuit.
Le double circuit, étape par étape
| Étape | Fonds de réserve | Fonds de roulement |
|---|---|---|
| Appel de fonds (créance sur le copropriétaire) | 4100 | 4101 |
| Enregistrement en produit (acompte) | 700 | 701 |
| Encaissement sur le compte bancaire dédié | 550 | 551 |
| Intérêts produits par le compte | 751 | 752 |
| Solde reporté sur l'exercice suivant | 48901 | 48902 |
Le report de fin d'exercice s'opère par la charge 693 — Valeurs à reporter et la dette 489 — Dettes : valeurs reportées. C'est ce mécanisme, et non un compte de capitaux propres, qui fait « survivre » les fonds d'un exercice à l'autre.
Ce que cela implique en pratique
- Un versement de copropriétaire doit être imputé au bon fonds : un paiement de provision de charges courantes ne peut pas venir alimenter le compte du fonds de réserve.
- Un virement du fonds de réserve vers le fonds de roulement n'est pas une écriture anodine : il modifie l'affectation de sommes appelées pour un autre objet.
- Les intérêts suivent le fonds qui les produit : ceux du compte 550 alimentent le compte 751, ceux du compte 551 le compte 752.
- À la clôture, chaque fonds a son propre solde reporté ; les deux ne se compensent pas.
Les obligations connexes
Ce que la tenue des comptes déclenche autour d'elle
Le plan comptable ne vit pas seul. Il s'insère dans un ensemble d'obligations que le livre 3 du Code civil répartit entre le syndic, l'assemblée générale et deux organes de contrôle.
Comptes bancaires distincts au nom de l'ACP
Art. 3.86, § 3Un compte distinct pour le fonds de roulement, un compte distinct pour le fonds de réserve, tous au nom de l'association des copropriétaires.
Tenue des comptes selon le PCMN
Art. 3.89, § 5, 15°Tenir les comptes « de manière claire, précise et détaillée » suivant le plan comptable minimum normalisé, au-delà de vingt lots hors caves, garages et parkings.
Budgets prévisionnels soumis au vote
Art. 3.89, § 5, 16°Le syndic prépare un budget prévisionnel pour les dépenses courantes et un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets sont soumis chaque année au vote de l'association des copropriétaires.
Commissaire aux comptes
Art. 3.91L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association ; leurs compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.
Conseil de copropriété
Art. 3.90Obligatoire au-delà de vingt lots hors caves, garages et parkings ; facultatif en dessous. Ses membres sont désignés à la majorité absolue, pour un mandat courant jusqu'à la prochaine assemblée. Il veille à la bonne exécution des missions du syndic, accède aux documents de gestion et rend un rapport annuel à l'assemblée.
Bilan approuvé par l'assemblée générale
Art. 3.94, § 1erCette disposition évoque « une copie du dernier bilan approuvé par l'assemblée générale », ce qui confirme indirectement mais explicitement que le bilan est soumis à l'approbation de l'assemblée.
Qui peut être commissaire aux comptes ?
La fonction est obligatoire et sa désignation est annuelle, sans condition de taille de l'immeuble : même une copropriété de six lots en comptabilité simplifiée doit en désigner un.
Contrairement à une idée répandue, il n'existe aucun monopole professionnel. L'Institut des réviseurs d'entreprises, par l'intermédiaire de l'ICCI (avis 24-072), rappelle que la fonction n'appartient pas exclusivement à la compétence des réviseurs d'entreprises : ce peut être un copropriétaire, un tiers, un expert-comptable ou un réviseur. L'Institut n'a d'ailleurs développé ni modèle de rapport ni programme de contrôle pour cette mission, qui s'apparente davantage à une mission de procédures convenues qu'à un audit.
Le plan comptable emploie, à l'intitulé du compte 613, l'expression « commissaire interne aux comptes ». L'adjectif ne figure pas à l'article 3.91 : c'est une particularité de rédaction du plan, pas une catégorie juridique distincte.
Commissaire aux comptes et conseil de copropriété
Les deux organes ne se confondent pas : le commissaire contrôle la situation financière de l'association, tandis que le conseil de copropriété veille à la bonne exécution des missions du syndic. Une question écrite au Sénat (n° 7-1867, 26 janvier 2023) confirme qu'aucune interdiction de cumul n'est prévue par la loi ; c'est au règlement d'ordre intérieur d'organiser la séparation des rôles.
Ce que la loi ne dit pas
- ·Aucune disposition du livre 3 n'impose expressément, en un article dédié, un vote d'approbation des comptes annuels : l'approbation du bilan se déduit de l'article 3.94, § 1er. Le vote annuel expressément prévu par le texte est celui des budgets prévisionnels (art. 3.89, § 5, 16°).
- ·Aucun délai légal de soumission des comptes annuels à l'assemblée n'a pu être identifié dans le livre 3. Les délais pratiqués relèvent des statuts, du règlement d'ordre intérieur ou du contrat de syndic.
- ·Aucune règle spéciale ne fixe la majorité requise pour qu'une copropriété de moins de vingt lots renonce à la comptabilité simplifiée.
Droit belge ≠ droit français
Quatre confusions à éviter absolument
Les moteurs de recherche et les assistants conversationnels mélangent régulièrement les deux droits, parce que le vocabulaire se ressemble. En matière comptable, la transposition est pourtant fausse de bout en bout.
« Le syndicat des copropriétaires »
En Belgique, l'entité s'appelle l'association des copropriétaires (ACP), en néerlandais vereniging van mede-eigenaars. Elle est dotée de la personnalité juridique, possède ses propres comptes bancaires et son propre patrimoine.
« La loi du 10 juillet 1965 »
Cette loi est française. Le droit belge de la copropriété se trouve aujourd'hui dans le livre 3 du Code civil, issu de la réforme du 4 février 2020 entrée en vigueur le 1er septembre 2021, qui a renuméroté les anciens articles 577-2 et suivants.
« Le décret comptable et la nomenclature française des charges »
Le référentiel comptable belge est l'arrêté royal du 12 juillet 2012 et son annexe. Les numéros de comptes, les intitulés et la structure des classes n'ont rien à voir avec ceux du plan comptable français des syndicats de copropriétaires.
« La petite copropriété »
La notion française de « petite copropriété », avec ses seuils propres, n'existe pas en droit belge. Le seul seuil qui compte ici est celui de vingt lots, à l'exclusion des caves, garages et parkings, et il détermine à la fois le régime comptable et l'obligation de constituer un conseil de copropriété.
Points clés à retenir
- Le seuil est de vingt lots, à l'exclusion des caves, des garages et des parkings — et l'exclusion joue dans les deux sens.
- Au-dessus du seuil : partie double et plan comptable minimum normalisé de l'arrêté royal du 12 juillet 2012.
- En dessous : la comptabilité simplifiée est une faculté, avec cinq mentions minimales imposées par la loi.
- Le plan n'a pas de classe 3 ni de comptes de capitaux propres ; sa classe 1 se réduit à la rubrique 17.
- Le fonds de roulement et le fonds de réserve ne sont pas des fonds propres : ils transitent par 700/701, 4100/4101, 550/551 et 489/693.
- Deux comptes bancaires distincts, ouverts au nom de l'ACP, sont légalement obligatoires (art. 3.86, § 3).
- Pièces justificatives datées, journaux numérotés, inventaire annuel, conservation sept ans.
- Le commissaire aux comptes est désigné chaque année par l'assemblée générale et n'est pas réservé aux réviseurs.
Questions fréquentes sur le plan comptable de la copropriété
Pour aller plus loin
La comptabilité de la copropriété
L'article général : obligations du syndic, exercice comptable, documents annuels et transparence
Fonds de roulement vs fonds de réserve
Définitions, calcul, alimentation et bonnes pratiques de gestion des deux fonds
Le décompte de charges annuel
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Logiciel de comptabilité de copropriété
Plan comptable belge intégré, appels de fonds et décomptes automatisés
Syndic de petite copropriété
Ce qui change concrètement en dessous du seuil des vingt lots
Sources officielles
Toutes les affirmations juridiques de cet article renvoient aux textes ci-dessous. En cas de divergence, le texte publié au Moniteur belge prévaut.
Arrêté royal du 12 juillet 2012 (Moniteur belge)
Le texte fixant le plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires, publié au Moniteur du 3 août 2012 (NUMAC 2012009298).
Bulletin CNC n° 63 — Le nouveau plan comptable pour les ACP
Le commentaire officiel de la Commission des normes comptables sur l'architecture du plan, hébergé par le SPF Justice.
Avis CNC 2012/14 — Exemple chiffré
Cadre légal, principes de la partie double et exemple chiffré complet sur deux exercices, avec les comptes développés jusqu'à cinq chiffres.
IPI — Le cadre légal de la copropriété
L'Institut professionnel des agents immobiliers met à disposition des syndics le texte du livre 3 du Code civil et ses commentaires.
ICCI — Avis 24-072 sur le commissaire aux comptes
L'avis qui écarte tout monopole des réviseurs d'entreprises et qualifie la mission de contrôle des comptes d'une ACP.
Le plan comptable belge, intégré et à jour
Syndic24 embarque le plan comptable des associations de copropriétaires : classes, rubriques, comptes de fonds et développement par lot. Vous encodez, le plan est respecté.
Voir aussi
Arrêté royal du 12 juillet 2012 — texte publié au Moniteur belge