Zijn onderhoudscontracten verplicht in een mede-eigendom?

Sommige wel. Een onderhoudscontract met een erkend technicus is verplicht voor de lift, met daarbovenop een jaarlijkse periodieke keuring door een erkend EDTC-organisme. De collectieve ketel moet om de 2 jaar worden onderhouden in Wallonië en Brussel (jaarlijks in Vlaanderen voor gas). Andere contracten, zoals schoonmaak, zijn facultatief maar courant.

Wie betaalt het onderhoud van de gemeenschappelijke delen?

Het onderhoud wordt gefinancierd door de begroting die op de algemene vergadering wordt gestemd, via de gemeenschappelijke lasten. Elke mede-eigenaar draagt bij volgens zijn quotiteiten. Belangrijke contracten worden doorgaans ter stemming voorgelegd op de AV.

Wat is de onderhoudsfrequentie van een lift en een ketel?

De lift vereist een maandelijks onderhoud door een erkend technicus en een jaarlijkse EDTC-keuring. De collectieve ketel moet om de 2 jaar worden onderhouden in Wallonië en Brussel, en jaarlijks in Vlaanderen voor gas, met verbrandingscontrole, reiniging van de brander en controle van de veiligheidsvoorzieningen.

Wie is aansprakelijk bij een ongeval door onderhoudsgebrek?

De VME is aansprakelijk voor schade veroorzaakt door een onderhoudsgebrek aan de gemeenschappelijke delen (val in een slecht verlicht trappenhuis, infiltratie door een verwaarloosd dak, vallende dakpannen op een voorbijganger krachtens art. 1386 BW). De BA-verzekering dekt doorgaans dit type schadegeval, maar de verzekeraar kan weigeren te vergoeden als een verplicht onderhoud niet werd uitgevoerd.

Dekt de verzekering een schadegeval door gebrek aan onderhoud?

Niet altijd. Als het verplichte onderhoud niet werd uitgevoerd — bijvoorbeeld een brand door een niet-onderhouden ketel — kan de verzekering de vergoeding weigeren, en kan de aansprakelijkheid van de syndicus in het gedrang komen. Daarom is het essentieel om de schriftelijke interventierapporten na elk onderhoud te bewaren.

Bijgewerkt in juni 2026

🔨 Werken & onderhoud

Onderhoud van de gemeenschappelijke delen

Q: Wie onderhoudt de gemeenschappelijke delen van een mede-eigendom?

Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen valt ten laste van de vereniging van mede-eigenaars (VME). De syndicus is er de garant van in het dagelijks beheer: artikel 3.89 BW vertrouwt hem de taak toe om te waken over het behoud en het onderhoud van het gebouw. Hij anticipeert op de behoeften, onderhandelt de onderhoudscontracten en ziet toe op de tijdige uitvoering.

Wettelijke verplichtingen, onderhoudscontracten, schoonmaak en verantwoordelijkheden in Belgische mede-eigendom

Onderhoud: de waarde en veiligheid van het gebouw bewaren

Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van een Belgische mede-eigendom valt onder de vereniging van mede-eigenaars (VME), onder de verantwoordelijkheid van de syndicus (art. 3.89 BW), en wordt gefinancierd door de gemeenschappelijke lasten gestemd op de algemene vergadering. Regelmatig onderhoud is zowel een wettelijke verplichting als een economische noodzaak: een goed onderhouden gebouw behoudt zijn waarde en vermijdt dure herstellingen door nalatigheid.

De syndicus is de garant van het dagelijks onderhoud. Artikel 3.89 BW vertrouwt hem de taak toe om te waken over het behoud en onderhoud van het gebouw. Hij moet anticiperen, contracten onderhandelen en toezien op tijdige uitvoering.

Een onderhoudsgebrek kan de aansprakelijkheid van de VME in het gedrang brengen bij een ongeval. Preventie door rigoureus onderhoud is altijd goedkoper dan herstelling en vergoeding.

De essentie in 30 seconden

⚖️De syndicus is wettelijk verantwoordelijk voor het onderhoud (art. 3.89 BW)
📋Verplichte onderhoudscontracten voor lift (jaarlijkse EDTC-keuring) en ketel (tweejaarlijks onderhoud)
💰Onderhoud wordt gefinancierd door de begroting gestemd op de AV
🛡️Onderhoudsgebrek brengt de burgerlijke aansprakelijkheid van de VME in het gedrang
📅Een jaarlijks onderhoudskalender plannen om interventies te anticiperen

Onderhoudsverplichtingen per uitrusting

Wat de wet voorschrijft

Lift

Verplicht onderhoudscontract met erkend technicus. Jaarlijkse periodieke keuring door erkend EDTC-organisme. Conformering volgens Europese richtlijn.

Frequentie: Maandelijks onderhoud + jaarlijkse EDTC-keuringSanctie: Boete + sluiting van de lift bij non-conformiteit

Collectieve ketel

Verplicht onderhoud om de 2 jaar in Wallonië en Brussel (jaarlijks in Vlaanderen voor gas). Verbrandingscontrole, reinigen brander, controle veiligheidsvoorzieningen.

Frequentie: Om de 2 jaar (Wallonië/Brussel) of jaarlijks (Vlaanderen)Sanctie: Boete + niet-dekking door verzekering bij schadegeval

Elektrische installaties

Conformiteitscontrole door erkend organisme (AREI). Verificatie schakelbord, stopcontacten, aarding in gemeenschappelijke delen.

Frequentie: Om de 25 jaar (of 5 jaar voor verouderde installaties)Sanctie: Non-conformiteit = aansprakelijkheid bij ongeval

Rookmelders

Verplicht in gemeenschappelijke delen in Wallonië en Brussel. Controle goede werking en vervanging batterijen.

Frequentie: Halfjaarlijkse test, jaarlijkse batterijvervangingSanctie: Niet-naleving regionale brandveiligheidsnormen

Brandblussers

Jaarlijkse controle door erkend technicus. Vervanging om de 5-10 jaar. Gesignaleerde en bereikbare locatie.

Frequentie: Jaarlijkse controleSanctie: Non-conformiteit brandveiligheidsnormen

Dak

Geen wettelijke frequentieverplichting, maar onderhoudplicht syndicus. Visuele inspectie, reiniging dakgoten, controle waterdichting.

Frequentie: Aanbevolen jaarlijkse inspectie, dakgoten 2x/jaarSanctie: Aansprakelijkheid VME bij infiltratie door nalatigheid

Groene ruimten

Regelmatig onderhoud van tuinen, gazons, beplanting. Snoeien van hagen, maaien, snoeien van bomen.

Frequentie: Naargelang seizoen: wekelijks maaien, snoeien 2-3x/jaarSanctie: Geen specifieke sanctie, maar waardevermindering

De onderhoudscontracten

Goed onderhandelen voor goed beheer

Onderhoudscontract lift

€ 150-400/maand naargelang lifttype

✅ Inbegrepen

• Maandelijkse onderhoudsbezoeken

• Storingsdienst 24/7

• Vervanging kleine slijtageonderdelen

• Interventierapport na elk bezoek

❌ Niet inbegrepen

• Vervanging grote onderdelen (motor, kabels, cabine)

• Conformering

• Modernisering

Onderhoudscontract ketel

€ 200-600/jaar naargelang vermogen

✅ Inbegrepen

• Periodiek onderhoud (reiniging, afstelling, controle)

• Verbrandingsanalyse

• Conformiteitsattest

• Prioritaire storingsinterventie (naargelang contract)

❌ Niet inbegrepen

• Vervanging van de ketel

• Grote onderdelen (wisselaar, brander)

• Ontkalking circuit

Schoonmaakcontract

€ 200-800/maand naargelang gebouwgrootte

✅ Inbegrepen

• Regelmatige reiniging hallen, trappen, gangen

• Ramen wassen (frequentie te bepalen)

• Onderhoud ondergrondse parking

• Verwijdering grofvuil (naargelang contract)

❌ Niet inbegrepen

• Schoonmaak privatieve delen

• Schoonmaak na werken

• Sneeuwruiming (vaak supplement)

Tips bij het afsluiten van contracten

Altijd minstens 2-3 aanbieders in mededinging stellen
Verzekeringen van de aanbieder controleren (beroeps-BA)
Opzeggingsclausule voorzien met redelijke opzegtermijn (3-6 maanden)
Schriftelijke interventierapporten eisen na elk bezoek
Uitgavenplafond voorzien voor interventies buiten contract
Belangrijke contracten ter stemming voorleggen op de AV

Typeonderhoudskalender

Interventies per seizoen

Lente (maart-mei)

Dakinspectie na de winter
Reiniging dakgoten en regenpijpen
Controle drainagesysteem
Gevelinspectie (scheuren, voegen)
Herinrichting groene ruimten
Lenteschoonmaak gemeenschappelijke delen

Zomer (juni-aug)

Onderhoud groene ruimten (maaien, besproeien)
Schilderwerk gemeenschappelijke delen
Controle airconditioning (indien aanwezig)
Renovatiewerken (gunstig seizoen)
Grondige reiniging parking

Herfst (sept-nov)

Reiniging dakgoten (bladeren)
Controle en opstart collectieve verwarming
Ketelonderhoud (vóór stookseizoen)
Controle buitenverlichting (korte dagen)
Snoeien van bomen
Controle rookmelders

Winter (dec-feb)

Sneeuwruiming en strooien toegangen
Bewaking collectieve verwarming
Controle isolatie (ramen, deuren)
Bescherming leidingen tegen vorst
Controle noodverlichting

Aansprakelijkheid bij schadegeval door onderhoudsgebrek

De VME is aansprakelijk voor schade veroorzaakt door onderhoudsgebrek aan gemeenschappelijke delen. Bij letsel door nalatigheid kan de VME veroordeeld worden tot schadevergoeding.

Val in slecht verlicht trappenhuis

Verantwoordelijke: VME

Vergoeding van het slachtoffer (medische kosten, schade). BA-verzekering VME dekt doorgaans dit type schadegeval.

Liftongeval

Verantwoordelijke: VME en/of onderhoudsfirma

Gedeelde aansprakelijkheid naargelang het gebrek. Technische expertise noodzakelijk.

Brand door niet-onderhouden ketel

Verantwoordelijke: VME

Verzekering kan vergoeding weigeren bij niet-uitgevoerd verplicht onderhoud. Aansprakelijkheid syndicus.

Infiltratie door niet-onderhouden dak

Verantwoordelijke: VME

Dekking van schade bij getroffen mede-eigenaars. Franchise ten laste van de mede-eigendom.

Vallende dakpannen op voorbijganger

Verantwoordelijke: VME (art. 1386 BW)

Aansprakelijkheid voor het gebouw. Vergoeding door VME-verzekering.

Belangrijkste punten

De syndicus is wettelijk verantwoordelijk voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen
Verplichte onderhoudscontracten voor lift (jaarlijkse EDTC) en ketel
Onderhoud wordt gefinancierd door de op de AV gestemde begroting
Onderhoudsgebrek brengt de burgerlijke aansprakelijkheid van de VME in het gedrang
Altijd onderhoudsaanbieders in mededinging stellen
Een seizoensgebonden onderhoudskalender plannen
Schriftelijke interventierapporten eisen na elk onderhoud
De verzekering kan weigeren te dekken bij onderhoudsgebrek