Bijgewerkt in februari 2026
Een kavel verkopen in mede-eigendom
Alle verplichtingen van de verkoper en de te respecteren stappen in België
Verkopen in mede-eigendom: veel meer dan een gewone vastgoedtransactie
Om een appartement in mede-eigendom in België te verkopen, moet de verkoper de koper vóór het compromis de documenten van artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek bezorgen (bedrag van het werkings- en reservefonds, achterstallen, notulen van de laatste 3 AV's, afrekeningen van de laatste 2 jaar). De syndicus heeft 15 dagen om ze mee te delen, en de notaris houdt de verschuldigde achterstallige lasten in op de verkoopprijs.
De verkoop van een appartement in mede-eigendom volgt de algemene regels van de vastgoedverkoop in België, maar er komen specifieke verplichtingen bij die verband houden met het regime van mede-eigendom. De verkoper moet de koper een reeks informatie verstrekken over de financiële en juridische situatie van de mede-eigendom.
Deze verplichtingen zijn vastgelegd in de artikelen 3.94 en 3.95 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek. Ze vereisen een nauwe samenwerking tussen de verkoper, de syndicus en de notaris.
In het kort
- 📋De verkoper moet de koper verplichte documenten over de mede-eigendom bezorgen vóór de ondertekening van het compromis
- 👔De syndicus heeft 15 dagen om deze informatie te verstrekken
- 💰De notaris houdt op de verkoopprijs de achterstallige lasten van de verkoper in
- 🔄Het werkingsfonds wordt terugbetaald aan de verkoper (pro rata), het reservefonds blijft bij de VME
- 📝Na de akte informeert de notaris de syndicus over de identiteit van de nieuwe mede-eigenaar
Vóór de verkoop: de informatie die de koper moet krijgen
Artikel 3.94, §1 van het Burgerlijk Wetboek legt op dat de koper, vóór de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, een geheel van essentiële inlichtingen over de mede-eigendom ontvangt. Die informatie laat de kandidaat-koper toe de werkelijke financiële last van het kavel in te schatten.
Het is de notaris, de professionele tussenpersoon (vastgoedmakelaar) of de verkoper zelf die deze informatie moet bezorgen. De syndicus is gehouden ze mee te delen binnen vijftien dagen na het verzoek.
Verplichte documenten vóór de verkoopovereenkomst (art. 3.94, §1)
Bedrag van het werkingsfonds en van het reservefonds
Toont de stand van de « spaarpotten » van de mede-eigendom
Bedrag van de eventuele achterstallen van de verkoper
Brengt de schulden van de verkoper aan de mede-eigendom in kaart, invorderingskosten inbegrepen
Stand van de bijdragevorderingen voor het reservefonds
Toont de reeds gestemde maar nog niet opgevraagde financiële verbintenissen
Overzicht van de lopende gerechtelijke procedures
Laat toe de juridische en financiële risico's in te schatten
Notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar
Geeft zicht op de genomen beslissingen, de gestemde werken en de dynamiek van de mede-eigendom
Periodieke kostenafrekeningen van de laatste twee jaar
Laat toe de werkelijke kostprijs van de lasten in te schatten
Kopie van de laatste door de algemene vergadering goedgekeurde balans
Geeft een totaalbeeld van de financiële gezondheid
Bij de notariële akte: aanvullende inlichtingen
Naast de precontractuele informatie legt artikel 3.94, §2 op dat de notaris de syndicus per aangetekende brief een tweede reeks documenten opvraagt. De syndicus beschikt over zeven dagen om ze te bezorgen. Die inlichtingen worden aan de koper overgemaakt bij de ondertekening van de authentieke akte.
Documenten voor de notariële akte (art. 3.94, §2)
Uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing beslist vóór de verkoop maar betaalbaar erna
Reeds gestemde lasten waarvan de betaling na de verkoop valt
Stand van de door de algemene vergadering vóór de verkoop goedgekeurde bijdragevorderingen, betaalbaar erna
Toekomstige financiële verbintenissen
Kostprijs van de dringende werken waarvan de betaling na de verkoopdatum wordt gevraagd
Dringende werken beslist door de syndicus
Stand van de zekere schulden van de VME ingevolge geschillen ontstaan vóór de verkoop
Schulden verbonden aan eerdere gerechtelijke procedures
Financiële verdeling tussen verkoper en koper
De verkoop van een kavel in mede-eigendom brengt een precieze verdeling van de financiële verplichtingen mee tussen de verkoper (uittredende mede-eigenaar) en de koper (intredende mede-eigenaar). Die regels staan in artikel 3.94, §5 van het Burgerlijk Wetboek.
| Post | Ten laste van de verkoper | Ten laste van de koper |
|---|---|---|
| Gewone lasten | Tot de dag van de notariële akte (behoudens andersluidende overeenkomst) | Vanaf de dag van het genot van de gemeenschappelijke delen |
| Buitengewone lasten | Gestemd vóór de akte en voordien opeisbaar | Gestemd vóór de akte maar nadien opeisbaar (indien geïnformeerd) |
| Werkingsfonds | Terugbetaald pro rata de resterende periode | Opgevraagd bij de intredende mede-eigenaar |
| Reservefonds | Niet terugbetaald — blijft eigendom van de VME | Geen betaling voor het bestaande aandeel |
| Kosten voor het bezorgen van de informatie | Te zijnen laste | — |
| Achterstallige lasten | Door de notaris ingehouden op de verkoopprijs | — |
Het voorrecht van de VME
De Vereniging van Mede-eigenaars beschikt over een wettelijk voorrecht op het verkochte kavel tot waarborg van de betaling van de lasten die de verkoper verschuldigd is voor het lopende jaar en het jaar vóór de verkoop. Concreet houdt de notaris op de verkoopprijs de achterstallige gewone en buitengewone lasten in (invorderingskosten inbegrepen) zoals meegedeeld door de syndicus, vooraleer het saldo aan de verkoper uit te betalen.
De overige verplichte documenten voor de verkoop
Naast de verplichtingen die eigen zijn aan de mede-eigendom moet de verkoper van een appartement in België de gebruikelijke documenten van elke vastgoedverkoop bezorgen.
De stappen van een verkoop in mede-eigendom
De documenten opvragen bij de syndicus
Contacteer de syndicus om alle inlichtingen van artikel 3.94, §1 te verkrijgen. De syndicus moet binnen vijftien dagen antwoorden. De kosten voor het bezorgen zijn ten laste van de verkoper.
De informatie aan de koper bezorgen
Die documenten moeten aan de koper worden bezorgd vóór de ondertekening van de verkoopovereenkomst, het bod of de aankoopbelofte. Het niet naleven van deze verplichting kan gevolgen hebben voor de verkoop.
De verkoopovereenkomst ondertekenen
De overeenkomst vermeldt de statuten van de mede-eigendom, de aandelen en de beslissingen van de algemene vergadering. De koper verbindt zich ertoe de basisakte en het reglement van mede-eigendom na te leven.
De notaris vraagt de aanvullende inlichtingen op
Per aangetekende brief vraagt de notaris de inlichtingen van artikel 3.94, §2 op. De syndicus heeft zeven dagen om te antwoorden.
Ondertekening van de authentieke akte
De notaris houdt op de prijs de achterstallige lasten en de kosten voor het bezorgen van de informatie in. Het saldo gaat naar de verkoper. De koper wordt officieel mede-eigenaar.
Kennisgeving aan de syndicus
De notaris informeert de syndicus over de datum van de overdracht, de identiteit van de nieuwe mede-eigenaar en de identificatie van het kavel. De syndicus werkt de lijst van mede-eigenaars bij.
Wat er met het reservefonds gebeurt bij een verkoop
Dit punt verrast verkopers vaak: het aandeel in het reservefonds wordt bij de verkoop niet terugbetaald. Artikel 3.94, §5, 2° van het Burgerlijk Wetboek is duidelijk: het aandeel in het reservefonds blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars. Over dat bedrag vindt geen afrekening plaats tussen verkoper en koper.
Het werkingsfonds werkt anders. Het aandeel in het werkingsfonds wordt aan de verkoper terugbetaald voor de periode waarin hij niet langer van de gemeenschappelijke delen kon genieten, dus vanaf de datum van de akte. Die afrekening wordt door de syndicus opgesteld.
Aandachtspunten voor de verkoper
Antwoordtermijn van de syndicus
Antwoordt de syndicus niet binnen de termijn van vijftien dagen (precontractueel) of zeven dagen (notariële akte), dan moet de notaris de partijen daarvan op de hoogte brengen. Het uitblijven van een antwoord schorst de verkoop niet, maar kan de aansprakelijkheid van de syndicus in het gedrang brengen.
Werken gestemd vóór de verkoop
Buitengewone lasten en bijdragevorderingen die de algemene vergadering vóór de verkoop heeft gestemd maar waarvan de betaling nadien wordt gevraagd, komen in beginsel toe aan de koper, tenzij hij daarover niet werd geïnformeerd. Vandaar het belang van transparantie bij het bezorgen van de notulen.
Algemene vergadering tussen overeenkomst en akte
Wordt er een algemene vergadering gehouden tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en die van de authentieke akte, dan betreffen de genomen beslissingen de koper, want hij zal mede-eigenaar zijn. Het is aangeraden in de overeenkomst te voorzien dat de koper ze mag bijwonen.
Eindafrekening
Het verlijden van de authentieke akte sluit niet alles af. De syndicus moet nog de eindafrekening van de lasten pro rata temporis opstellen, met name voor kosten die over het hele jaar lopen (verzekering, verwarming, water). Die afrekening kan pas maanden na de verkoop volgen.
Kernpunten om te onthouden
- Artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek legt een strikte informatieplicht op tegenover de koper
- De syndicus moet de inlichtingen bezorgen binnen vijftien dagen (vóór de overeenkomst) of zeven dagen (voor de notariële akte)
- De notulen van de laatste drie jaar en de afrekeningen van de laatste twee jaar zijn verplicht
- De notaris houdt de achterstallige lasten in op de verkoopprijs (voorrecht van de VME)
- Het werkingsfonds wordt aan de verkoper terugbetaald (pro rata), het reservefonds niet
- De kosten voor het bezorgen van de informatie door de syndicus zijn ten laste van de verkoper
- De notaris moet de syndicus na de verkoop verwittigen zodat de lijst van mede-eigenaars wordt bijgewerkt
Veelgestelde vragen over verkopen in mede-eigendom
Verwante artikelen
Een appartement in mede-eigendom kopen
Nazicht vóór aankoop, op te vragen documenten, overdracht van de aandelen
Werkkapitaal versus reservefonds
Definities, wettelijke verplichting van het reservefonds en behandeling bij een verkoop
De jaarlijkse kostenafrekening
Verdeling van de lasten, regularisatie en betwisting
De syndicus: rol en taken
Waaronder de plicht om de inlichtingen bij een verkoop te bezorgen
De algemene vergadering: organisatie
Oproeping, agenda, notulen — sleuteldocumenten voor de verkoop
Wanbetalende mede-eigenaar
Invordering van de lasten, voorrecht van de VME, procedures
Officiële bronnen
Notaris.be – Een appartement in mede-eigendom verkopen
Verplichte informatie en officiële checklist van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat
Belgisch Burgerlijk Wetboek – art. 3.94 en 3.95: overdracht van een kavel
Volledige wettekst over de informatieplicht en het voorrecht van de VME
Bereid de verkoop van uw kavel voor met Syndic24
Genereer automatisch de documenten vereist door artikel 3.94, de kostenafrekening en de financiële status van de mede-eigendom.