Bijgewerkt in februari 2026
Verkopen in mede-eigendom: veel meer dan een gewone vastgoedtransactie
Om een appartement in mede-eigendom in België te verkopen, moet de verkoper de koper vóór het compromis de documenten van artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek bezorgen (bedrag van het werkings- en reservefonds, achterstallen, notulen van de laatste 3 AV's, afrekeningen van de laatste 2 jaar). De syndicus heeft 15 dagen om ze mee te delen, en de notaris houdt de verschuldigde achterstallige lasten in op de verkoopprijs.
De verkoop van een appartement in mede-eigendom volgt de algemene regels van de vastgoedverkoop in België, maar er komen specifieke verplichtingen bij die verband houden met het regime van mede-eigendom. De verkoper moet de koper een reeks informatie verstrekken over de financiële en juridische situatie van de mede-eigendom.
Deze verplichtingen zijn vastgelegd in de artikelen 3.94 en 3.95 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek. Ze vereisen een nauwe samenwerking tussen de verkoper, de syndicus en de notaris.
In het kort
- 📋De verkoper moet de koper verplichte documenten over de mede-eigendom bezorgen vóór de ondertekening van het compromis
- 👔De syndicus heeft 15 dagen om deze informatie te verstrekken
- 💰De notaris houdt op de verkoopprijs de achterstallige lasten van de verkoper in
- 🔄Het werkingsfonds wordt terugbetaald aan de verkoper (pro rata), het reservefonds blijft bij de VME
- 📝Na de akte informeert de notaris de syndicus over de identiteit van de nieuwe mede-eigenaar
Avant la vente : les informations à fournir à l'acheteur
L'article 3.94, §1er du Code civil impose que l'acheteur reçoive, avant la signature du compromis, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, un ensemble d'informations essentielles sur la copropriété. Ces informations permettent au candidat-acquéreur d'évaluer la charge financière réelle du lot qu'il souhaite acquérir.
C'est le notaire, l'intermédiaire professionnel (agent immobilier) ou le vendeur lui-même qui doit transmettre ces informations. Le syndic est tenu de les communiquer dans un délai de 15 jours à compter de la demande.
Documents obligatoires avant le compromis (art. 3.94, §1er)
Montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
Permet de connaître l'état des « tirelires » de la copropriété
Montant des arriérés éventuels dus par le vendeur
Identifie les dettes du vendeur envers la copropriété, y compris les frais de recouvrement
Situation des appels de fonds pour le fonds de réserve
Montre les engagements financiers déjà votés mais non encore appelés
Relevé des procédures judiciaires en cours
Permet d'évaluer les risques juridiques et financiers
Procès-verbaux des AG des 3 dernières années
Donne un aperçu des décisions prises, des travaux votés et de la dynamique de la copropriété
Décomptes périodiques des charges des 2 dernières années
Permet d'évaluer le coût réel des charges
Copie du dernier bilan approuvé par l'AG
Donne une vue d'ensemble de la santé financière
Au moment de l'acte notarié : informations complémentaires
En plus des informations pré-contractuelles, l'article 3.94, §2 impose que le notaire demande au syndic, par courrier recommandé, un second ensemble de documents. Le syndic dispose de 7 jours pour les fournir. Ces informations sont transmises à l'acheteur lors de la signature de l'acte authentique.
Documents à fournir pour l'acte notarié (art. 3.94, §2)
Dépenses de conservation, entretien, réparation et réfection décidées avant la vente mais payables après
Charges déjà votées dont le paiement interviendra après la vente
État des appels de fonds approuvés par l'AG avant la vente, payables après
Engagements financiers à venir
Coût des travaux urgents dont le paiement est demandé après la date de vente
Travaux d'urgence décidés par le syndic
État des dettes certaines de l'ACP suite à des litiges nés avant la vente
Dettes liées à des procédures judiciaires antérieures
Répartition financière entre vendeur et acheteur
La vente d'un lot en copropriété entraîne un partage précis des obligations financières entre le vendeur (copropriétaire sortant) et l'acheteur (copropriétaire entrant). Ces règles sont fixées par l'article 3.94, §5 du Code civil.
| Poste | À charge du vendeur | À charge de l'acheteur |
|---|---|---|
| Charges ordinaires | Jusqu'au jour de l'acte notarié (sauf convention contraire) | À partir du jour de jouissance des parties communes |
| Charges extraordinaires | Votées avant l'acte et exigibles avant | Votées avant l'acte mais exigibles après (si informé) |
| Fonds de roulement | Remboursé au prorata de la période restante | Appelé auprès du copropriétaire entrant |
| Fonds de réserve | Non remboursé — reste propriété de l'ACP | Pas de paiement pour la quote-part existante |
| Frais de transmission des informations | À sa charge | — |
| Arriérés de charges | Retenus par le notaire sur le prix de vente | — |
Le privilège de l'ACP
L'Association des Copropriétaires dispose d'un privilège légal sur le lot vendu pour garantir le paiement des charges dues par le vendeur pour l'année en cours et l'année précédant la vente. Concrètement, le notaire retient sur le prix de vente les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires (y compris les frais de recouvrement) communiqués par le syndic, avant de payer le solde au vendeur.
Les autres documents obligatoires pour la vente
En plus des obligations spécifiques à la copropriété, le vendeur d'un appartement en Belgique doit fournir les documents habituels de toute vente immobilière.
Les étapes de la vente en copropriété
Demander les documents au syndic
Contactez le syndic pour obtenir toutes les informations prévues à l'article 3.94, §1er. Le syndic doit répondre dans les 15 jours. Les frais de transmission sont à charge du vendeur.
Transmettre les informations à l'acheteur
Ces documents doivent être fournis à l'acheteur avant la signature du compromis, de l'offre ou de la promesse d'achat. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des conséquences sur la vente.
Signer le compromis de vente
Le compromis mentionne les statuts de la copropriété, les quotes-parts et les décisions d'AG. L'acheteur s'engage à respecter l'acte de base et le règlement de copropriété.
Le notaire demande les informations complémentaires au syndic
Par courrier recommandé, le notaire demande les informations de l'article 3.94, §2. Le syndic a 7 jours pour répondre.
Signature de l'acte authentique
Le notaire retient sur le prix les arriérés de charges et frais de transmission. Le solde est versé au vendeur. L'acheteur devient officiellement copropriétaire.
Notification au syndic
Le notaire informe le syndic de la date de la mutation, de l'identité du nouveau copropriétaire et de l'identification du lot. Le syndic met à jour la liste des copropriétaires.
Le sort du fonds de réserve lors de la vente
C'est un point qui surprend souvent les vendeurs : la quote-part dans le fonds de réserve n'est pas remboursée lors de la vente. L'article 3.94, §5, 2° du Code civil est clair : la quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association des copropriétaires. Ce montant ne fait l'objet d'aucun décompte entre vendeur et acheteur.
En revanche, le fonds de roulement fonctionne différemment. La quote-part dans le fonds de roulement est remboursée au vendeur pour la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes (c'est-à-dire à partir de la date de l'acte). Ce décompte est établi par le syndic.
Points d'attention pour le vendeur
Délai de réponse du syndic
Si le syndic ne répond pas dans le délai de 15 jours (pré-contractuel) ou 7 jours (acte notarié), le notaire doit en informer les parties. L'absence de réponse du syndic ne suspend pas la vente mais peut engager la responsabilité du syndic.
Travaux votés avant la vente
Les charges extraordinaires et appels de fonds votés par l'AG avant la vente mais dont le paiement est demandé après incombent en principe à l'acheteur, sauf si celui-ci n'en a pas été informé. D'où l'importance de la transparence dans la transmission des PV d'AG.
AG entre compromis et acte
Si une assemblée générale se tient entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, les décisions prises concernent l'acheteur (car c'est lui qui sera copropriétaire). Il est recommandé de prévoir dans le compromis que l'acheteur pourra y assister.
Décompte final
La passation de l'acte authentique ne clôture pas tout. Le syndic doit encore établir le décompte final des charges pro rata temporis, notamment pour les frais courant sur toute l'année (assurance, chauffage, eau). Ce décompte peut intervenir plusieurs mois après la vente.
Points clés à retenir
- L'article 3.94 du Code civil impose un devoir d'information strict envers l'acheteur
- Le syndic doit fournir les informations dans un délai de 15 jours (avant compromis) ou 7 jours (pour l'acte notarié)
- Les PV d'AG des 3 dernières années et les décomptes des 2 dernières années sont obligatoires
- Le notaire retient les arriérés de charges sur le prix de vente (privilège de l'ACP)
- Le fonds de roulement est remboursé au vendeur (prorata), le fonds de réserve non
- Les frais de transmission des informations du syndic sont à charge du vendeur
- Le notaire doit notifier le syndic après la vente pour mettre à jour la liste des copropriétaires
Veelgestelde vragen over verkopen in mede-eigendom
Articles connexes
Acheter un appartement en copropriété
Vérifications avant achat, documents à demander, transfert de quotes-parts
Fonds de roulement vs fonds de réserve
Définitions, obligation légale du fonds de réserve et traitement lors d'une vente
Le décompte de charges annuel
Répartition des charges, régularisation et contestation
Le syndic : rôle et missions
Dont l'obligation de fournir les informations lors d'une vente
L'assemblée générale : organisation
Convocation, ordre du jour, PV — documents clés pour la vente
Copropriétaire mauvais payeur
Recouvrement des charges, privilège de l'ACP, procédures
Sources officielles
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Genereer automatisch de documenten vereist door artikel 3.94, de kostenafrekening en de financiële status van de mede-eigendom.