Bijgewerkt in juni 2026
De raad van mede-eigendom
Controleorgaan van de syndicus — verplicht voor mede-eigendommen met meer dan 20 kavels
De raad van mede-eigendom: uw ogen op het beheer
De raad van mede-eigendom is een orgaan bestaande uit mede-eigenaars verkozen op de algemene vergadering, belast met de controle van het beheer van de syndicus; hij is verplicht vanaf 20 privatieve kavels (art. 3.90 van het Burgerlijk Wetboek). Vroeger "raad van beheer" genoemd, waakt hij over de belangen van de mede-eigendom tussen twee algemene vergaderingen.
Sinds de hervorming van 2018 (inwerkingtreding 1 januari 2019) is de raad van mede-eigendom verplicht in elke mede-eigendom met minstens 20 privatieve kavels (exclusief kelders, garages en parkeerplaatsen). Voor kleinere mede-eigendommen is hij facultatief maar sterk aanbevolen.
De raad van mede-eigendom mag niet verward worden met de commissaris van de rekeningen, een apart orgaan dat specifiek belast is met de financiële controle.
De essentie in 30 seconden
- 👥Verplicht voor mede-eigendommen met 20 kavels of meer (excl. kelders/garages)
- 🔍Hoofdopdracht: de syndicus controleren en bijstaan in zijn beheer
- 🗳️Samengesteld uit verkozen mede-eigenaars op de AV met volstrekte meerderheid
- 📊Verschilt van de commissaris van de rekeningen die de financiën controleert
- ⚖️Wettelijke basis: artikel 3.90 van het Burgerlijk Wetboek
Wanneer is de raad van mede-eigendom verplicht?
Artikel 3.90 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek verplicht de oprichting van een raad van mede-eigendom in mede-eigendommen met minstens 20 privatieve kavels, met uitsluiting van kelders, garages en parkeerplaatsen.
De AV kan beslissen er een op te richten bij volstrekte meerderheid
De AV moet er een aanstellen. Kelders, garages en parkeerplaatsen tellen niet mee
Als geen enkele mede-eigenaar zich kandidaat stelt, kan de AV de onmogelijkheid acteren (op te nemen in de notulen)
De syndicus mag niet zetelen in de raad van mede-eigendom, noch rechtstreeks noch via tussenpersoon. Dit is een absolute onverenigbaarheid voorzien door de wet.
Samenstelling en aanstelling
Wie kan zetelen in de raad?
Wie kan lid zijn?
Uitsluitend mede-eigenaars of hun gemachtigden. Huurders kunnen niet zetelen.
Hoeveel leden?
De wet bepaalt geen exact aantal. In de praktijk zijn 3 tot 5 leden gebruikelijk. De AV kan het aantal vastleggen in het huishoudelijk reglement.
Hoe worden ze verkozen?
Door stemming op de algemene vergadering, met volstrekte meerderheid (50% + 1 van de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen).
Duur van het mandaat?
Vastgesteld door de AV, meestal 1 tot 3 jaar. Het mandaat is hernieuwbaar. De AV kan een lid op elk moment afzetten.
Vergoeding?
In principe onbezoldigd (vrijwillig). De AV kan wel de terugbetaling van gerechtvaardigde kosten voorzien.
Voorzitter van de raad?
De raad kan een voorzitter verkiezen onder zijn leden om de vergaderingen te organiseren en als aanspreekpunt voor de syndicus te dienen.
Onverenigbaarheden
- De syndicus (professioneel of vrijwillig)
- De werknemers van de syndicus
- De familieleden van de syndicus
- Elke persoon met een belangenconflict met de mede-eigendom
De taken van de raad van mede-eigendom
Artikel 3.90 van het Burgerlijk Wetboek
De raad van mede-eigendom heeft als opdracht toe te zien op de goede uitvoering door de syndicus van zijn taken. Hij kan elke andere opdracht of delegatie van de AV ontvangen, met uitzondering van bevoegdheden voorbehouden aan de AV of de syndicus.
Controle van het beheer van de syndicus
Nagaan of de syndicus de beslissingen van de AV correct uitvoert, het syndicuscontract en het reglement van mede-eigendom respecteert.
Financieel toezicht
Uitgaven onderzoeken, rekeningen verifiëren vóór de AV, nagaan of bijdragevorderingen correct zijn en het reservefonds wordt aangevuld.
Opvolging van werken
De voortgang van op de AV besliste werken opvolgen, de conformiteit van offertes en facturen controleren.
Verificatie van contracten
Onderhoudscontracten onderzoeken (lift, verwarming, schoonmaak), verzekeringen controleren, verlengingsvoorwaarden nagaan.
Communicatie en bemiddeling
Als tussenpersoon fungeren tussen mede-eigenaars en syndicus, bezorgdheden doorgeven, dialoog bevorderen.
Voorbereiding van de AV
Helpen bij het opstellen van de agenda, punten voorleggen aan de AV, verbeteringen voorstellen voor het beheer.
Mogelijke delegaties door de AV
- Bepaalde onderhoudscontracten onderhandelen met goedkeuring van de AV
- Specifieke door de AV gemandateerde werken begeleiden
- Vergelijkende offertes verzamelen voor goedgekeurde projecten
- De mede-eigenaars vertegenwoordigen in thematische werkgroepen
Bevoegdheden en beperkingen van de raad
Kan wel
- Toegang tot alle documenten van de mede-eigendom (rekeningen, contracten, notulen)
- Uitleg vragen aan de syndicus over zijn beheer
- De syndicus oproepen voor een werkvergadering
- Punten voorstellen voor de agenda van de AV
- Aanbevelingen formuleren aan de AV
- De bijeenroeping van een buitengewone AV vragen (met 1/5 van de aandelen)
- De AV waarschuwen bij disfunctioneren van de syndicus
Kan niet
- Beslissingen nemen die tot de bevoegdheid van de AV behoren (werken, budget, syndicuscontract)
- Zich in de plaats stellen van de syndicus voor het dagelijks beheer
- Uitgaven aangaan voor de mede-eigendom
- Het contract van de syndicus opzeggen of wijzigen
- Privatieve delen van mede-eigenaars betreden
- Instructies geven aan leveranciers van de mede-eigendom
- Beslissingen nemen die de VME juridisch binden
Raad van mede-eigendom vs commissaris van de rekeningen
Twee verschillende en complementaire organen
Veel mede-eigenaars verwarren de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen. Het zijn echter twee duidelijk verschillende organen met verschillende opdrachten.
| Criterium | Raad | Commissaris |
|---|---|---|
| Verplichting | Verplicht bij 20+ privatieve kavels | Verplicht in elke mede-eigendom (als er geen raad is) |
| Samenstelling | Meerdere mede-eigenaars (3-5) | 1 mede-eigenaar (of externe expert) |
| Hoofdopdracht | Globale controle van het beheer van de syndicus | Specifieke controle van rekeningen en financiën |
| Aanstelling | Verkozen door de AV (volstrekte meerderheid) | Verkozen door de AV (volstrekte meerderheid) |
| Wettelijke basis | Art. 3.90 Burgerlijk Wetboek | Art. 3.86 §2 Burgerlijk Wetboek |
| Verslag | Controleverslag aan de AV | Jaarlijks financieel verslag aan de AV |
| Toegang | Alle beheerdocumenten | Boekhoudkundige documenten en bewijsstukken |
Als een raad van mede-eigendom is samengesteld, oefent hij ook de bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen uit. Het is dan niet meer nodig een afzonderlijke commissaris aan te stellen.
De commissaris van de rekeningen in detail
De commissaris van de rekeningen (verificateur) is voorzien door artikel 3.86 §2 van het Burgerlijk Wetboek. Hij is verplicht in elke mede-eigendom waar geen raad van mede-eigendom is.
Taken
- De rekeningen en boekhouding van de syndicus controleren
- Bewijsstukken controleren (facturen, ontvangstbewijzen, afschriften)
- De overeenstemming tussen rekeningen en bankafschriften nagaan
- Een jaarlijks verslag opstellen voor de AV
- Elke onregelmatigheid of boekhoudkundige anomalie melden
- Controleren of het reservefonds correct wordt aangevuld
De commissaris van de rekeningen is in principe een mede-eigenaar, maar de AV kan ook een externe accountant of bedrijfsrevisor aanstellen (ten laste van de mede-eigendom). Hij wordt elk jaar verkozen op de AV.
Goede praktijken voor een efficiënte raad
Regelmatige vergaderingen
Driemaandelijkse vergaderingen (minimum) organiseren met de syndicus. Een jaarkalender opstellen. Notulen opmaken van elke vergadering.
Strikt financieel toezicht
Maandelijkse bankafschriften opvragen, belangrijke facturen controleren, werkelijke uitgaven vergelijken met de goedgekeurde begroting.
Alles documenteren
Alle uitwisselingen met de syndicus schriftelijk bewaren (e-mails). Een register bijhouden van verzoeken en opvolging.
Binnen de rol blijven
Controleren en adviseren, maar niet in de plaats treden van de syndicus. De scheiding der machten respecteren.
Communiceren met de mede-eigenaars
De mede-eigenaars regelmatig informeren over de acties van de raad. Transparantie = vertrouwen = minder conflicten op de AV.
Objectiviteit en neutraliteit
Handelen in het collectieve belang, niet om persoonlijke belangen te verdedigen. Belangenconflicten vermijden.
Belangrijkste punten
- De raad van mede-eigendom is verplicht voor 20 privatieve kavels of meer (excl. kelders/garages)
- Zijn hoofdopdracht is het beheer van de syndicus controleren tussen twee AV's
- Hij bestaat uit mede-eigenaars verkozen op de AV met volstrekte meerderheid
- De syndicus mag niet zetelen in de raad (absolute onverenigbaarheid)
- De raad heeft toegang tot alle beheerdocumenten van de mede-eigendom
- Hij kan geen beslissingen nemen die tot de bevoegdheid van de AV of syndicus behoren
- Als er een raad is, oefent hij ook de functies van commissaris van de rekeningen uit
- Zonder raad is een afzonderlijke commissaris van de rekeningen verplicht
Veelgestelde vragen over de raad van mede-eigendom
Verwante artikelen
De algemene vergadering: organisatie
Oproeping, agenda, quorum en verloop
De syndicus: rol en taken
Wettelijke taken, dagelijks beheer, bevoegdheden en beperkingen
De boekhouding van de mede-eigendom
Genormaliseerd boekhoudplan, verplichtingen, financiële transparantie
Een AV-beslissing aanvechten
Gronden, termijn 4 maanden, procedure voor de vrederechter
Software voor algemene vergaderingen
Oproepingen, stem- en meerderheidsbeheer, conforme notulen ter ondersteuning van de raad
Officiële bronnen en referenties
Vergemakkelijk het werk van uw raad met Syndic24
Realtime toegang tot rekeningen, documenten en beheergeschiedenis. Syndic24 maakt de controle van de syndicus eenvoudig en transparant.