Bijgewerkt in juni 2026
Een beslissing van de algemene vergadering betwisten
Gronden voor nietigverklaring, termijn van 4 maanden en procedure voor de vrederechter
Wanneer en hoe een AV-beslissing betwisten?
Om een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigendom in België te betwisten, moet u de vrederechter van de plaats van het gebouw aanspreken binnen een strikte termijn van 4 maanden (art. 3.92 van het Burgerlijk Wetboek). Enkel afwezige, tegenstemmende of onregelmatig stemmende mede-eigenaars kunnen optreden, en uitsluitend op een erkende grond: vormgebrek, bedrog, misbruik van meerderheid of schending van de wet of de statuten.
Artikel 3.92 van het Burgerlijk Wetboek regelt deze procedure: beperkte gronden, strikte termijn van 4 maanden en exclusieve bevoegdheid van de vrederechter. Na deze termijn wordt de beslissing onaantastbaar.
Deze mogelijkheid is een fundamenteel recht van de mede-eigenaar, maar mag niet lichtvaardig worden gebruikt: een ongegronde vordering kan aanzienlijke gerechtskosten meebrengen.
De essentie in 30 seconden
- ⏱️Strikte termijn van 4 maanden vanaf kennisgeving van de notulen (of kennisname indien afwezig/niet vertegenwoordigd)
- ⚖️Exclusieve bevoegdheid van de vrederechter van de plaats van het gebouw
- 🚫Enkel afwezige, tegenstemmende of onregelmatig stemmende mede-eigenaars kunnen betwisten
- 📋Gronden: vormgebrek, bedrog, misbruik van meerderheid, wetsschending of schending statuten
- 💰Kosten: rolrecht + advocaat (optioneel), risico op veroordeling in de kosten bij afwijzing
Wie kan een AV-beslissing betwisten?
Artikel 3.92 van het Burgerlijk Wetboek beperkt strikt de personen die een AV-beslissing mogen betwisten.
Kan betwisten
- Afwezige mede-eigenaar
Was noch aanwezig noch vertegenwoordigd door volmacht. De termijn begint te lopen vanaf kennisname van de notulen.
- Mede-eigenaar die tegen stemde
Heeft een formeel verzet uitgedrukt bij de stemming. Het verzet moet in de notulen worden geacteerd.
- Mede-eigenaar met onregelmatige stem
Zijn stem werd foutief geteld, of hij werd verhinderd te stemmen terwijl hij het recht had.
- De syndicus
Kan betwisten in het belang van de VME, bijvoorbeeld als een beslissing de wet schendt of de mede-eigendom in gevaar brengt.
Kan NIET betwisten
- Mede-eigenaar die voor stemde
Men kan geen beslissing betwisten die men zelf heeft goedgekeurd.
- Mede-eigenaar die zich onthield
Onthouding is geen verzet. Enkel tegenstemmen of afwezigheid geeft het recht om te betwisten.
- Huurder of niet-eigenaar bewoner
Enkel mede-eigenaars (of hun gemachtigden) hebben de hoedanigheid om op te treden.
- Derde niet-mede-eigenaar
Een buur, leverancier of andere derde kan geen AV-beslissing betwisten.
De gronden voor betwisting
Vier categorieën erkend door de rechtspraak
Vormgebrek (procedurefouten)
Bedrog
Misbruik van meerderheid
Schending van de wet of statuten
De termijn van 4 maanden: strikte regels
Vervaltermijn — geen verlenging mogelijk
Artikel 3.92 van het Burgerlijk Wetboek stelt een termijn van 4 maanden vast om de vordering tot nietigverklaring in te stellen. Deze termijn is dwingend en niet verlengbaar, zelfs niet om gegronde redenen.
Aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaar
Startpunt : Datum van de algemene vergadering
De termijn begint te lopen vanaf de dag van de AV, ook als de notulen nog niet zijn meegedeeld.
Afwezige en niet-vertegenwoordigde mede-eigenaar
Startpunt : Datum van kennisname van de notulen
In de praktijk de datum van ontvangst van de kennisgeving per aangetekend schrijven of elektronisch.
Notulen nooit meegedeeld aan afwezige
Startpunt : Geen startpunt
Als de afwezige mede-eigenaar nooit de notulen heeft ontvangen, begint de termijn niet te lopen. Maar hij moet het gebrek aan kennisgeving kunnen bewijzen.
Opgelet
- De termijn van 4 maanden is een vervaltermijn, geen verjaringstermijn: geen schorsing of stuiting mogelijk
- Eens verstreken, is de beslissing definitief en kan niet meer worden aangevochten, zelfs bij een ernstig gebrek
- Het wordt aanbevolen snel te handelen en niet tot het einde van de termijn te wachten
- De berekening volgt de regels van het Gerechtelijk Wetboek: de dag van het feit telt niet mee
De procedure voor de vrederechter
Stap voor stap
Ontvankelijkheid controleren
Bevestigen dat u de hoedanigheid heeft om op te treden (afwezig, tegenstemmer of onregelmatige stem) en dat de termijn van 4 maanden niet verstreken is.
Duur : OnmiddellijkBewijzen verzamelen
De notulen, oproeping, volmachten, correspondentie, aandelen, elk relevant document verzamelen.
Duur : 1-2 wekenAdvocaat raadplegen (aanbevolen)
Een advocaat beoordeelt de slaagkansen en stelt het verzoekschrift of de dagvaarding op. Niet verplicht maar sterk aanbevolen.
Duur : 1-2 wekenDe vordering instellen
Twee mogelijkheden: verzoekschrift op tegenspraak (goedkoper, ± € 50) of dagvaarding door deurwaarder (sneller, ± € 200-300). De vordering is gericht tegen de VME.
Duur : 1-2 wekenZitting(en) voor de vrederechter
De rechter onderzoekt de argumenten van beide partijen. Hij kan verzoening voorstellen. Meerdere zittingen kunnen nodig zijn.
Duur : 2-6 maandenVonnis
De rechter vernietigt de beslissing (geheel of gedeeltelijk) of wijst de vordering af. Beroep mogelijk binnen één maand.
Duur : 1-3 maanden na de pleidooienDe twee instelmogelijkheden
Verzoekschrift op tegenspraak
± € 50 (rolrecht)
✅ Goedkoper, schriftelijke procedure
⚠️ Trager (de griffie roept partijen op)
Dagvaarding door deurwaarder
± € 200-300 (deurwaarderskosten)
✅ Sneller, eerdere vaststelling
⚠️ Duurder
De gevolgen van nietigverklaring
Wat gebeurt er als de rechter de beslissing vernietigt?
Retroactieve nietigverklaring
De beslissing wordt geacht nooit te hebben bestaan. Alle gevolgen worden retroactief ongedaan gemaakt.
Gehele of gedeeltelijke nietigverklaring
De rechter kan enkel de betwiste punten vernietigen, zonder de andere beslissingen van dezelfde AV aan te tasten.
Nieuwe AV noodzakelijk
Als de vernietigde beslissing een belangrijk onderwerp betrof (begroting, werken), moet een nieuwe AV worden bijeengeroepen.
Financiële teruggave
Als bijdragevorderingen werden gedaan op basis van de vernietigde beslissing, moeten de bedragen worden terugbetaald of herberekend.
Gerechtskosten
De verliezende partij draagt doorgaans de procedurekosten (rechtsplegingsvergoeding). Het bedrag hangt af van de waarde van het geschil.
Beroep mogelijk
Het vonnis kan in beroep worden aangevochten bij de rechtbank van eerste aanleg binnen één maand na betekening.
Geschatte procedurekosten
| Post | Bedrag | Verplicht |
|---|---|---|
| Rolrecht (verzoekschrift) | ± € 50 | |
| Dagvaarding door deurwaarder (alternatief) | ± € 200-300 | Optioneel |
| Advocatenhonoraria | € 500-3.000+ | Optioneel |
| Rechtsplegingsvergoeding (bij afwijzing) | € 240-12.000 | Optioneel |
| Expertise (indien bevolen door de rechter) | € 500-5.000+ | Optioneel |
Juridische bijstand (pro Deo) is beschikbaar voor mede-eigenaars met een bescheiden inkomen. Informeer bij het bureau voor juridische bijstand van uw balie.
Voorbeelden uit de Belgische rechtspraak
Nietigverklaring wegens laattijdige oproeping
NietigverklaringHet vredegerecht van Brussel vernietigde AV-beslissingen omdat de oproeping 10 dagen vóór de AV werd verstuurd in plaats van de vereiste 15 dagen.
Afwijzing wegens onthouding
AfwijzingEen mede-eigenaar die zich had onthouden bij de stemming probeerde de beslissing te betwisten. De rechter wees de vordering af omdat onthouding geen verzet is.
Nietigverklaring wegens meerderheidsminbruik
NietigverklaringHet vredegerecht van Luik vernietigde een beslissing tot dure verfraaiingswerken in een hal die uitsluitend de kavels op het gelijkvloers ten goede kwamen.
Gedeeltelijke nietigverklaring
Gedeeltelijke nietigverklaringDe rechter vernietigde enkel het punt over de syndicusvergoeding (als buitensporig beoordeeld), met behoud van de andere beslissingen.
Praktische tips
Eis precieze notulen
Zorg ervoor dat uw verzet in de notulen wordt geacteerd met uw motieven. Zonder schriftelijk bewijs van verzet verliest u uw recht om te betwisten.
Handel snel
De termijn van 4 maanden gaat snel voorbij. Raadpleeg een advocaat zodra u een probleem vaststelt.
Bewaar alles
Bewaar de originele oproeping, de notulen, uw uitwisselingen met de syndicus, de bewijzen van kennisgeving. De bewijslast rust bij u.
Probeer eerst de dialoog
Contacteer de syndicus of de raad van mede-eigendom voordat u naar de rechter stapt. Een nieuwe AV kan soms de fout rechtzetten.
Beoordeel de kosten-batenverhouding
Een procedure kost tijd en geld. Als het financiële belang klein is, is betwisting niet altijd de beste optie.
Groepeer u
Meerdere mede-eigenaars kunnen samen betwisten. Dit vermindert de individuele kosten en versterkt de geloofwaardigheid.
Belangrijkste punten
- Strikte termijn van 4 maanden — geen verlenging mogelijk, zelfs niet om gegronde redenen
- Enkel afwezigen, tegenstemmers of onregelmatige stemmers kunnen betwisten
- Onthouding geeft GEEN recht om te betwisten
- Vier gronden: vormgebrek, bedrog, meerderheidsminbruik, wetsschending
- Exclusieve bevoegdheid van de vrederechter van de plaats van het gebouw
- De rechter kan de beslissing geheel of gedeeltelijk vernietigen
- Een advocaat is niet verplicht maar wordt sterk aanbevolen
- Probeer eerst de dialoog voordat u naar de rechter stapt
Veelgestelde vragen over het betwisten van een AV-beslissing
Verwante artikelen
De algemene vergadering: organisatie
Oproeping, agenda, quorum en verloop
De stemregels en meerderheden
Gewone meerderheid, 2/3, 4/5, unanimiteit, quorum
De notulen van de AV
Verplichte inhoud, opstelling, kennisgeving, bewaring
De vrederechter en mede-eigendom
Exclusieve bevoegdheid, procedure, kosten
Software voor algemene vergaderingen
Getraceerde stemmen en berekende meerderheden, conforme oproepingen en notulen
Officiële bronnen en referenties
Goed georganiseerde AV's verminderen betwistingen
Conforme oproepingen, volledige notulen, transparante stemmingen. Syndic24 helpt u onberispelijke algemene vergaderingen te organiseren.