Bijgewerkt in juni 2026
De stemregels en meerderheden op de AV
Gewone meerderheid, 2/3, 4/5, unanimiteit — hoe werken de stemmingen in Belgische mede-eigendom
De stemmeerderheden in mede-eigendom begrijpen
In Belgische mede-eigendom gebeurt de stemming op de algemene vergadering per aandelen (duizendsten), niet per hoofd, en volgens vier niveaus van meerderheid vastgelegd in artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek: gewone meerderheid (50% + 1) voor het courante beheer, 2/3 voor verbeteringswerken, 4/5 om de basisakte te wijzigen, en unanimiteit voor de kostenverdeling. Hoe belangrijker de beslissing of hoe meer ze de rechten van mede-eigenaars raakt, des te hoger de vereiste meerderheid.
Het stemsysteem is gebaseerd op de aandelen (duizendsten of tantièmen) toegekend aan elke privatieve kavel in de basisakte, en niet op het principe "één persoon = één stem". Een mede-eigenaar met 200/1000 weegt dus dubbel zo zwaar als een met 100/1000.
Artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek definieert nauwkeurig de verschillende toepasselijke meerderheden. Het toepassen van de verkeerde meerderheid is een klassieke grond voor nietigverklaring bij de vrederechter.
De essentie in 30 seconden
- 📊De stemming gebeurt per aandelen (duizendsten), niet per hoofd
- 🔢4 niveaus van meerderheid: gewoon (50%+1), 2/3, 4/5 en unanimiteit
- 👥Quorum: meer dan 50% van de aandelen aanwezig of vertegenwoordigd om de AV geldig te laten verlopen
- 📄Maximum 3 volmachten per gemachtigde (tenzij ze samen minder dan 10% van de aandelen vertegenwoordigen)
- 🔄Tweede ronde mogelijk als het quorum niet bereikt is op de eerste AV
Wat is het quorum op de algemene vergadering?
Om geldig te kunnen beraadslagen en stemmen, moet een aanwezigheidsquorum bereikt zijn: meer dan de helft van de aandelen moet aanwezig of bij volmacht vertegenwoordigd zijn.
Quorum bereikt (> 50% van de aandelen)
De AV kan geldig beraadslagen over alle agendapunten.
Quorum niet bereikt (≤ 50%)
De AV kan niet stemmen. Een tweede AV moet worden bijeengeroepen binnen 15 dagen met dezelfde agenda.
Tweede AV (na quorumfalen)
Geen quorum vereist. De AV beraadslaagt geldig ongeacht het aantal aanwezige aandelen.
Concreet voorbeeld
Een mede-eigendom van 1.000/1.000 aandelen. Om de AV geldig te laten verlopen, moeten de aanwezige en vertegenwoordigde mede-eigenaars samen minstens 501/1.000 vertegenwoordigen. Als slechts 480/1.000 aanwezig zijn, kan de AV niet stemmen.
Welke meerderheden naargelang de beslissing?
Artikel 3.87 van het Burgerlijk Wetboek
Gewone meerderheid (50% + 1)
> 50% van de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen
De standaardmeerderheid voor alle beslissingen die geen bijzondere meerderheid vereisen. De meest voorkomende meerderheid op de AV.
Beslissingen :
Voorbeeld : AV met 600/1.000 aanwezige aandelen → gewone meerderheid = 301/600 → er zijn minstens 301 aandelen nodig.
Meerderheid van 2/3 (66,67%)
≥ 2/3 van de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen
Vereist voor beslissingen die het beheer wijzigen of aanzienlijke uitgaven meebrengen zonder de structuur aan te tasten.
Beslissingen :
Voorbeeld : AV met 600/1.000 aanwezige aandelen → 2/3 meerderheid = 400/600 → er zijn minstens 400 aandelen nodig.
Meerderheid van 4/5 (80%)
≥ 4/5 van de aanwezige of vertegenwoordigde aandelen
Gekwalificeerde meerderheid voorbehouden voor de zwaarste beslissingen die de structuur of rechten van mede-eigenaars aantasten.
Beslissingen :
Voorbeeld : AV met 600/1.000 aanwezige aandelen → 4/5 meerderheid = 480/600 → er zijn minstens 480 aandelen nodig.
Unanimiteit (100%)
100% van ALLE aandelen van de mede-eigendom (niet alleen de aanwezige)
Strengste meerderheid. Enkel vereist voor beslissingen die de fundamentele rechten van elke mede-eigenaar op zijn privatieve delen raken.
Beslissingen :
Voorbeeld : Mede-eigendom van 1.000/1.000 → unanimiteit = alle 1.000/1.000 moeten voorstemmen. Eén afwezige of tegenstemmer blokkeert de beslissing.
Hoeveel volmachten per mede-eigenaar?
Een mede-eigenaar die niet kan deelnemen aan de AV kan zich laten vertegenwoordigen door een gemachtigde met een schriftelijke volmacht. De wet regelt dit mechanisme strikt om misbruik te voorkomen.
Vorm van de volmacht
Altijd schriftelijk. Moet de naam van de volmachtgever, gemachtigde, datum van de AV en agendapunten vermelden. Kan specifiek (steminstructies) of algemeen zijn.
Wie kan gemachtigde zijn?
Elke mede-eigenaar of vertrouwenspersoon (partner, advocaat, vriend). De syndicus kan GEEN volmacht ontvangen.
Limiet van 3 volmachten
Een gemachtigde mag niet meer dan 3 volmachten dragen, TENZIJ het totaal van de aandelen (eigen + volmachtgevers) niet meer dan 10% bedraagt.
Geen volmacht aan syndicus
De syndicus mag nooit een volmacht ontvangen, zelfs niet van zijn partner of vennoot. Absolute onverenigbaarheid.
Overhandiging vóór de AV
De volmacht moet aan de syndicus of voorzitter worden overhandigd vóór de stemming. Laattijdig ontvangen volmachten zijn ongeldig.
Een gemachtigde die de limiet van 3 volmachten (of 10% aandelen) overschrijdt, ziet zijn overtollige volmachten nietig verklaard, wat stemmen kan ongeldig maken en het resultaat kan wijzigen.
De onthouding en haar gevolgen
Onthouding is geen stem
De aandelen van de onthoudende leden tellen niet mee voor noch tegen. Ze worden uitgesloten van de meerderheidsberekening.
Effect op de meerderheidsdrempel
Hoe meer onthoudingen, hoe gemakkelijker de meerderheid bereikt wordt. Met veel onthoudingen kan een minderheid beslissingen doorduwen.
Geen betwistingsrecht
Een mede-eigenaar die zich onthoudt verliest zijn recht om de beslissing te betwisten bij de vrederechter (art. 3.92). Enkel tegenstemmers of afwezigen hebben dit recht.
Vermelding in de notulen
Het aantal onthoudingen en de bijbehorende aandelen moeten per stemming in de notulen worden vermeld.
Concreet effect van onthouding
AV met 800/1.000 aanwezigen. Stemming bij gewone meerderheid. 300 stemmen voor, 200 tegen, 300 onthouden zich. Berekeningsbasis = 300 + 200 = 500. Gewone meerderheid = 251. Resultaat: beslissing aangenomen met 300 op 500 (60%), hoewel de voorstemmen slechts 37,5% van de aanwezige aandelen vertegenwoordigen.
De tweede algemene vergadering (tweede ronde)
Wanneer het quorum niet bereikt is op de eerste AV, moet de syndicus een tweede AV bijeenroepen. Dit mechanisme voorkomt blokkering door absenteïsme.
Oproepingstermijn
De tweede AV moet minstens 15 dagen na de eerste worden bijeengeroepen (zelfde oproepingstermijn als voor een gewone AV).
Zelfde agenda
De agenda moet strikt identiek zijn aan die van de eerste AV. Geen nieuwe punten mogen worden toegevoegd.
Geen quorum vereist
De tweede AV beraadslaagt geldig ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde aandelen, zelfs als slechts één mede-eigenaar aanwezig is.
Zelfde meerderheden
De stemmeerderheden blijven identiek (gewoon, 2/3, 4/5, unanimiteit). Enkel de quorumvereiste vervalt.
Risico op minderheidsbeslissingen
Zonder quorum kan een klein aantal mede-eigenaars beslissingen stemmen die de hele mede-eigendom binden. Vandaar het belang van deelname of volmacht.
Bijzondere stemgevallen
Belangenconflict
Een mede-eigenaar met een persoonlijk belangenconflict bij een agendapunt mag niet deelnemen aan de stemming over dat punt. Zijn aandelen worden uitgesloten.
Blote eigenaar en vruchtgebruiker
Bij opsplitsing van eigendom stemt de vruchtgebruiker over lopende uitgaven en de blote eigenaar over structurele beslissingen (zware werken, 4/5, unanimiteit).
Kavel in onverdeeldheid
Mede-eigenaars in onverdeeldheid moeten een unieke gemachtigde aanwijzen. Zonder akkoord kunnen zij niet stemmen.
Stemming per brief
De wet laat stemming per brief toe als de statuten dit voorzien. Het stemformulier moet ondertekend en vóór de AV verzonden zijn. Briefstemmen tellen voor het quorum.
AV op afstand (videoconferentie)
Sinds 2021 kan de AV via videoconferentie plaatsvinden als de statuten dit toelaten. Online stemmen is geldig onder dezelfde voorwaarden als stemmen ter plaatse.
Overzichtstabel van de meerderheden
| Type beslissing | Vereiste meerderheid | Berekeningsbasis |
|---|---|---|
| Rekeningen, begroting, courante contracten | Gewone meerderheid (50%+1) | Aanwezige/vertegenwoordigde aandelen |
| Benoeming/afzetting syndicus | Gewone meerderheid (50%+1) | Aanwezige/vertegenwoordigde aandelen |
| Verbeteringswerken | 2/3 | Aanwezige/vertegenwoordigde aandelen |
| Verwerving gemeenschappelijke delen | 2/3 | Aanwezige/vertegenwoordigde aandelen |
| Wijziging basisakte | 4/5 | Aanwezige/vertegenwoordigde aandelen |
| Heropbouw gebouw | 4/5 | Aanwezige/vertegenwoordigde aandelen |
| Ontbinding VME | 4/5 | Aanwezige/vertegenwoordigde aandelen |
| Wijziging kostenverdeling | Unanimiteit | ALLE aandelen (niet enkel aanwezige) |
| Omzetting gemeenschappelijk ↔ privatief | Unanimiteit | ALLE aandelen |
Belangrijkste punten
- De stemming gebeurt per aandelen (duizendsten), niet per aantal mede-eigenaars
- Quorum van meer dan 50% van de aandelen om de AV geldig te laten verlopen
- 4 niveaus van meerderheid: gewoon, 2/3, 4/5, unanimiteit — naargelang het belang
- Onthouding vermindert de berekeningsbasis en vergemakkelijkt aanname
- Maximum 3 volmachten per gemachtigde (of 10% van de aandelen)
- De syndicus mag nooit een volmacht ontvangen
- Tweede ronde zonder quorum als de eerste AV de drempel niet haalt
- Onthoudende leden verliezen hun betwistingsrecht
Veelgestelde vragen over stemmingen en meerderheden op de AV
Verwante artikelen
De algemene vergadering: organisatie
Oproeping, agenda, quorum, verloop
De notulen van de AV
Verplichte inhoud, opstelling, kennisgeving
Een AV-beslissing betwisten
Gronden, termijn 4 maanden, procedure vrederechter
De raad van mede-eigendom
Controle syndicus, verplicht +20 kavels
Software voor algemene vergaderingen
Stembeheer en automatische berekening van meerderheden, oproepingen en conforme notulen
Officiële bronnen
Transparante en conforme stemmingen met Syndic24
Automatische berekening van meerderheden, beheer van volmachten, realtime resultaten. Syndic24 garandeert foutloze AV's.