De basisakte en het reglement van mede-eigendom

De basisakte is het notariële stichtingsdocument van het mede-eigendom. Het wordt opgesteld door een notaris bij de verdeling van het gebouw in kavels.

Het bevat:

• De beschrijving van het gebouw (adres, kadastrale perceel)

• De verdeling in kavels (appartementen, kelders, parkings, enz.)

• De quotiteiten van elk kavel (in duizendsten of percentage)

• De aanduiding van de gemeenschappelijke en privédelen

• Het reglement van mede-eigendom

De basisakte wordt gepubliceerd bij het hypotheekkantoor en bindt alle opeenvolgende mede-eigenaars.

Elk kavel heeft een quotiteit van de gemeenschappelijke delen, uitgedrukt in duizendsten (vb: 85/1000) of in percentage (vb: 8,5%).

De quotiteit bepaalt:

• Uw bijdrage aan de gemeenschappelijke kosten

• Uw stemgewicht in de algemene vergadering

• Uw aandeel in de eigendom van de gemeenschappelijke delen

Berekening van de quotiteiten:

Ze worden vastgesteld op basis van:

• De oppervlakte van het kavel

• De ligging (verdieping, uitzicht, oriëntatie)

• De bestemming (residentieel, commercieel)

Voorbeeld: Een appartement van 100m² op de 5e verdieping zal een hogere quotiteit hebben dan een studio van 30m² op het gelijkvloers.

Het reglement van mede-eigendom stelt de regels van het gemeenschappelijk leven en de rechten en plichten van iedereen vast.

Het bevat:

• De gebruiksregels van de gemeenschappelijke delen (hal, lift, tuinen)

• De beperkingen op het gebruik van privédelen (geen handel in een residentieel gebouw)

• De onderhoudsverplichtingen

• De verdeling van de kosten (gewone, buitengewone)

• De modaliteiten van werking van de VME

Het is bijgevoegd bij de basisakte en heeft dezelfde juridische waarde.

Het huishoudelijk reglement vult het reglement van mede-eigendom aan met praktische regels:

• Stilte-uren

• Huisdieren (toegestaan of niet)

• Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes (wasruimte, fietsenstalling)

• Parkeerregels

• Werken in de appartementen

Het huishoudelijk reglement kan gemakkelijker worden gewijzigd dan het reglement van mede-eigendom (gewone meerderheid in AV).

Kleine wijzigingen (huishoudelijk reglement, intern reglement):

→ Gewone meerderheid in algemene vergadering

Belangrijke wijzigingen (quotiteiten, bestemming van het gebouw):

→ Unanimiteit van de mede-eigenaars vereist

→ Notariële akte verplicht

→ Publicatie bij het hypotheekkantoor

Voorbeelden die unanimiteit vereisen:

• De quotiteiten wijzigen

• De bestemming van een kavel wijzigen (residentieel → commercieel)

• Nieuwe kavels creëren

• Gemeenschappelijke delen verwijderen

De notaris speelt een essentiële rol:

• Opstellen van de oorspronkelijke basisakte

• Advies over de verdeling van de quotiteiten

• Verificatie van de conformiteit met het Burgerlijk Wetboek

• Publicatie bij het hypotheekkantoor

• Wijziging van de akte (indien unanimiteit)

Bij de aankoop van een kavel moet de notaris u verstrekken:

• Een kopie van de basisakte

• Het reglement van mede-eigendom

• De laatste notulen van algemene vergaderingen

• De rekeningen van het mede-eigendom