Kostenverdeling in mede-eigendom
Duizendsten, gelijke delen, percentages, bijzondere quotiteiten, werkelijk verbruik: Syndic24 past de sleutel toe die uw basisakte voorschrijft.
Bijgewerkt in augustus 2026
De kostenverdeling is de kern van de boekhouding van een Belgische mede-eigendom. Elke factuur — onderhoud van de lift, verzekeringspremie, erelonen van de syndicus, meterstand van het water — moet over de kavels worden gespreid volgens een precieze verdeelsleutel, en die sleutel verschilt van post tot post.
Het is de basisakte die deze sleutels vastlegt, en artikel 3.86 van het Burgerlijk Wetboek (boek 3) dat de toegelaten criteria omkadert: de waarde van het kavel, uitgedrukt in quotiteiten of duizendsten, of het werkelijke nut van de dienst voor dat kavel — beide mogen binnen hetzelfde gebouw worden gecombineerd.
In de praktijk laat een gebouw met zes appartementen en een handelszaak vier of vijf verschillende sleutels naast elkaar bestaan binnen hetzelfde boekjaar: het dak op duizendsten, de lift aan één zesde onder de bediende woningen alleen, de collectieve verwarming in percentages uit de akte, het water per individuele teller, en soms een kost eigen aan één vleugel of traphal. Een gewoon rekenblad gaat daar slecht mee om: precies daar sluipen de fouten in de kostenafrekening, en komen ze op de algemene vergadering weer boven.
Syndic24 voert elke sleutel één keer in, onder een korte naam, en past ze daarna met één klik toe op alle betrokken kosten — boekjaar na boekjaar. Of u nu vrijwillige syndicus van een klein gebouw bent of professionele syndicus met een portefeuille: de mechaniek is dezelfde — een sleutel, een grondslag, een quotiteit per kavel.
✅ In het kort
- Een kost zonder sleutel wordt op duizendsten verdeeld (1000 in totaal) — dat is het standaardgedrag.
- Een sleutel bestaat uit een grondslag en een quotiteit per kavel: deel = quotiteit ÷ grondslag × bedrag.
- Vier snelle modi dekken de gangbare gevallen: gelijke delen 1/N, gelijke delen 1/k, percentages grondslag 100, vrije quotiteiten.
- Een sleutel in percentages moet 100 zijn: Syndic24 blokkeert het bewaren als dat niet klopt.
- Elke kost draagt ook een markering verhaalbaar of niet-verhaalbaar voor de huurdersafrekening.
Wat de wet zegt: waarde of nut
Artikel 3.86 van het Burgerlijk Wetboek laat de keuze tussen twee verdeelcriteria en staat toe ze te combineren. Een gebouw gebruikt bijna altijd beide, post per post.
Algemene kosten — volgens de waarde
Ze betreffen alle kavels en worden verdeeld volgens quotiteiten of duizendsten: dak, gevel, gebouwverzekering, erelonen van de syndicus, onderhoud van de omgeving.
Bijzondere kosten — volgens het nut
Ze betreffen de kavels die juridisch aan een dienst verbonden zijn en volgen een eigen sleutel: lift, collectieve verwarming, water, traphal van één vleugel, parking.
Eén formule, alle gevallen
deel van de eigenaar = quotiteit ÷ grondslag × bedrag van de kost
Wat verandert, is wat u in de quotiteit en in de grondslag zet. Duizendsten zijn maar een bijzonder geval waarbij de grondslag 1000 bedraagt.
De negen manieren om een kost te verdelen
Uw basisakte heeft een geval voorzien. Syndic24 bootst het na.
| # | Verdeelwijze | Concreet voorbeeld | Criterium |
|---|---|---|---|
| 1 | Op duizendsten van allen | Dak, gevel, verzekering, erelonen van de syndicus | Waarde |
| 2 | Op delen | Zelfde principe, voor een gebouw waarvan de akte in delen rekent | Waarde |
| 3 | Gelijke delen onder allen (1/N) | Vaste kosten los van de grootte van het kavel: brievenbussen, toegangsbadges | Nut |
| 4 | Gelijke delen onder de betrokken kavels (1/k) | Lift aan 1/6 voor de zes bediende woningen, de handelszaak gelijkvloers betaalt niet | Nut |
| 5 | Vaste percentages over het hele gebouw | Gemeenschappelijke ketel: 13 / 18 / 12 / 16 / 13 / 28 %, zoals in de akte bepaald | Nut |
| 6 | Percentages op een deelverzameling | Kost eigen aan één vleugel of traphal, de andere kavels op nul | Nut |
| 7 | Bijzondere quotiteiten | Grote herstellingen of quotiteiten buiten handel, verdeeld over een andere grondslag dan de duizendsten | Waarde of nut |
| 8 | Volgens werkelijk verbruik | Water en verwarming opgemeten per teller, via de module Waterbeheer | Nut |
| 9 | Toewijzing aan één kavel | Herstelling van een privatief element voor 100 % doorgerekend aan de betrokken eigenaar | Nut |
Daarnaast kan elke kost worden gemarkeerd als verhaalbaar of niet-verhaalbaar op de huurder. De afrekening van de eigenaar en die van de huurder komen dan uit dezelfde boeking, zonder dubbele invoer.
Twee voorbeelden, helder
De lift aan 1/6
Zes bediende appartementen, een handelszaak gelijkvloers zonder toegang. De akte voorziet gelijke delen onder de bediende kavels alleen.
| Kavel | Quotiteit in de sleutel | Deel |
|---|---|---|
| 126/11 · 126/12 | 1 · 1 | elk 16,67 % |
| 126/21 · 126/22 | 1 · 1 | elk 16,67 % |
| 126/31 · 126/32 | 1 · 1 | elk 16,67 % |
| Handelszaak gelijkvloers | — | 0 % |
Grondslag = 6. Op een onderhoudsfactuur van 1 200 € betaalt elk appartement 200 €, de handelszaak niets.
De ketel in percentages
De basisakte legt percentages vast die rekening houden met het verwarmde volume van elk kavel.
| Kavel | Deel |
|---|---|
| 126/11 | 13 % |
| 126/12 | 18 % |
| 126/21 | 12 % |
| 126/22 | 16 % |
| 126/31 | 13 % |
| 126/32 | 28 % |
Grondslag = 100. De som moet exact 100 % bedragen: Syndic24 controleert dit bij het invoeren en weigert een sleutel die niet sluit.
In de applicatie
Hoe werkt het?
Maak de sleutel aan
Vanuit het gebouw, scherm « Verdeelsleutels »: een korte code (LIFT, VERW), een omschrijving en een grondslag (6, 100, of de som van de quotiteiten).
Kies een snelle modus
Gelijke delen 1/N, gelijke delen 1/k, percentages grondslag 100 of vrije quotiteiten. De modus vult de grondslag en de quotiteiten voor u in.
Vul de betrokken kavels in
Eén quotiteit per kavel; een niet-betrokken kavel krijgt 0 of blijft leeg. Een sleutel in percentages moet 100 zijn.
Pas de sleutel toe op de kost
Selecteer de sleutel bij het invoeren van de kost. Zonder sleutel gaat de kost op duizendsten. De sleutel blijft herbruikbaar van boekjaar tot boekjaar.
Wat het verandert
Eén keer ingevoerd, altijd toegepast
Een sleutel met naam past u met één klik toe op elke nieuwe kost, en ze overleeft de wissel van boekjaar. Geen jaarlijks overtypen van percentages meer.
Fouten geblokkeerd bij de invoer
Een sleutel in percentages die geen 100 vormt, een 1/k-sleutel die niet de juiste kavels dekt: Syndic24 signaleert het vóór het bewaren, niet na de algemene vergadering.
Een verantwoordbare afrekening
Elke regel van de jaarafrekening draagt haar sleutel en grondslag. Wanneer een mede-eigenaar vraagt waarom hij dat bedrag betaalt, staat het antwoord in het document.
Huurders inbegrepen
De markering verhaalbaar / niet-verhaalbaar levert de huurdersafrekening uit dezelfde boekingen.
Inbegrepen in alle formules
Veelgestelde vragen over de kostenverdeling
Officiële bronnen
Burgerlijk Wetboek, boek 3 — art. 3.86 (verdeling van de kosten)
Geconsolideerde tekst van de wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 « Goederen » — Justel databank
Burgerlijk Wetboek, boek 3, titel 4 — gedwongen mede-eigendom (PDF)
Artikelen 3.78 tot 3.100 gebundeld en toegelicht, uitgegeven door het BIV
Voer uw eerste sleutel in binnen vijf minuten
Zeven dagen volledige toegang, zonder bankkaart. Maak uw gebouw aan, voer uw quotiteiten in, test een liftverdeling.
Mijn gratis proefperiode starten