Prijs van een syndicus in België

Een mede-eigendom beheren brengt een min of meer vaste werklast mee, ongeacht de grootte: een boekhouding voeren, een algemene vergadering oproepen, notulen opstellen, een kostenafrekening maken, de telefoon beantwoorden. Die sokkel kost ongeveer evenveel voor drie appartementen als voor dertig. Verdeeld over drie kavels weegt hij tien keer zwaarder per kavel.

Syndici vertalen dat op drie manieren, alle drie zichtbaar in hun openbare tarieven. Het tarief per kavel is degressief: bij Happy Syndic 33 € per kavel en per maand voor een gebouw van elf tot vijftien kavels, tegenover 23 € boven honderdvijftig — 43 % verschil. Een minimumforfait geldt voor de kleinste gehelen: Syndicoach kondigt 150 tot 300 € per maand aan voor het hele gebouw tussen drie en zes kavels, wat op drie appartementen neerkomt op 50 € per kavel en per maand. En sommige syndici publiceren gewoon geen tarief onder een bepaalde drempel: bij Happy Syndic is de schijf van nul tot tien appartementen de enige van de hele tabel zonder prijs.

Dat is geen misbruik, dat is rekenkunde. Maar het levert een tegenintuïtief resultaat op: het is de kleine mede-eigendom, die het minst lasten te verdelen heeft, die per appartement het duurst uitkomt. Een eigenaarsvereniging documenteerde dat mechanisme al in 2020, met de vaststelling dat de meeste syndici een forfait van ongeveer 150 € per maand vroegen voor een gebouw van drie tot vier kavels.

De Belgische onroerende fiscaliteit voor natuurlijke personen steunt op het kadastraal inkomen, niet op de werkelijk gedragen kosten. Er bestaat geen Belgisch equivalent van het Franse stelsel van werkelijke onroerende inkomsten, waarin erelonen van de syndicus regel per regel aftrekbaar zijn.

Bewoont u uw pand zelf, dan is het kadastraal inkomen van de eigen woning vrijgesteld en moet het zelfs niet meer aangegeven worden. Omdat er geen belastbaar inkomen is, valt er niets af te trekken.

Verhuurt u aan een particulier voor bewoning, dan wordt u belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 %, en niet op de ontvangen huur. Symmetrisch is geen enkele werkelijke kost aftrekbaar: noch de erelonen van de syndicus, noch de lasten van de mede-eigendom, noch de werken, noch de bijdragen aan het reservefonds.

Verhuurt u voor beroepsgebruik, dan wordt belast op de werkelijk ontvangen huur, verminderd met een geplafonneerd kostenforfait van 40 %. Dat forfait is bevrijdend: het vervangt alle kosten, de syndicus inbegrepen, die dus niet bovenop aftrekbaar zijn.

Is de eigenaar een vennootschap, dan verandert de logica: de kosten van de syndicus zijn beroepskosten, aftrekbaar in de zin van artikel 49 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen. Hetzelfde geldt voor het beroepsgedeelte bij een zelfstandige die het pand voor zijn activiteit gebruikt.

Het mandaat van een syndicus mag niet langer dan drie jaar duren en wordt niet stilzwijgend verlengd: op de vervaldag dooft het uit zonder uitdrukkelijke stemming van de algemene vergadering. Het Burgerlijk Wetboek voegt er een beslissende zin aan toe: « Het loutere feit dat dit mandaat niet wordt verlengd, kan geen aanleiding geven tot een vergoeding » (art. 3.89, § 1). Een syndicus niet verlengen kost op zich dus niets.

De algemene vergadering kan de syndicus daarnaast op elk moment afzetten, bij volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen, zonder haar beslissing te moeten motiveren (art. 3.89, § 7). Geen enkele wettelijke opzegtermijn is opgelegd.

Over de kosten stelt datzelfde artikel 3.89 een regel die weinig mede-eigenaars kennen: de vergoeding van de syndicus staat in een schriftelijk contract met de lijst van forfaitaire en van bijkomende prestaties, en « elke prestatie die niet vermeld is, kan geen aanleiding geven tot vergoeding, behoudens beslissing van de algemene vergadering ». Afsluitkosten of dossieroverdrachtskosten die niet uitdrukkelijk in het ondertekende contract staan, zijn dus niet verschuldigd.

De uittredende syndicus moet ten slotte het volledige beheersdossier binnen dertig dagen na het einde van zijn mandaat aan zijn opvolger overdragen, boekhouding en activa inbegrepen (art. 3.89, § 5, 7°).