Bijgewerkt in juni 2026
Het syndicuscontract: essentiële clausules
Alles over het contract dat de opdracht van uw syndicus regelt
Een verplicht schriftelijk contract sinds 2019
Sinds de hervorming van 1 januari 2019 moet het syndicuscontract verplicht schriftelijk worden opgesteld en goedgekeurd door de algemene vergadering. Dit document is de hoeksteen van de relatie tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars (VME).
Het contract moet gedetailleerd beschrijven welke prestaties in het forfait inbegrepen zijn, welke extra prestaties apart worden aangerekend met hun tarieven, en wat de modaliteiten zijn voor vergoeding, duur en opzegging.
Een goed opgesteld contract beschermt zowel de mede-eigenaars als de syndicus. Het voorkomt misverstanden, verrassende facturen en conflicten over de omvang van de opdracht.
Het syndicuscontract in 30 seconden
- 📝Schriftelijk contract verplicht sinds 1 januari 2019
- ⏱️Maximumduur van 3 jaar, geen stilzwijgende verlenging
- 💰Verplicht onderscheid tussen forfaitaire en extra prestaties
- 📋Moet goedgekeurd worden door de algemene vergadering
- 🔄Op elk moment opzegbaar door beslissing van de AV (volstrekte meerderheid)
Verplichte inhoud van het contract
Wat de wet voorschrijft
Artikel 3.89 §1 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek bepaalt dat het syndicuscontract een aantal verplichte vermeldingen moet bevatten. Een onvolledig of dubbelzinnig contract kan betwist worden voor de vrederechter.
Identiteit van de partijen
Volledige identificatie van de syndicus (natuurlijke of rechtspersoon, BIV-nummer indien professioneel, KBO-nummer) en van de VME (benaming, maatschappelijke zetel, KBO-nummer).
Voorwerp van het contract
Nauwkeurige beschrijving van de aan de syndicus toevertrouwde opdracht: administratief, financieel, technisch en juridisch beheer van de mede-eigendom.
Lijst van forfaitaire prestaties
Uitputtende en gedetailleerde opsomming van alle prestaties die in het jaarlijks forfait zijn inbegrepen: boekhouding, gewone AV, bijdragevorderingen, dagelijks beheer, enz.
Lijst van extra prestaties
Opsomming van prestaties die apart worden aangerekend met hun precieze tarieven: buitengewone AV, schadebeheer, opvolging werken, geschillen, enz.
Vergoeding
Bedrag van het jaarlijks forfait (excl. en incl. btw), betalingsmodaliteiten en eventuele indexering.
Duur van het mandaat
Begin- en einddatum van het mandaat, met vermelding van de maximumduur van 3 jaar en het verbod op stilzwijgende verlenging.
Opzeggingsvoorwaarden
Modaliteiten voor vervroegde afzetting, eventuele opzegtermijn, verplichtingen inzake overdracht van het dossier.
BA-beroepsverzekering
Vermelding van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering die de opdracht van de syndicus dekt, met identificatie van de verzekeraar en het polisnummer.
Forfaitaire prestaties: wat inbegrepen is
Het dagelijks beheer gedekt door het jaarlijks forfait
Het jaarlijks forfait van de syndicus moet het volledige dagelijks beheer van de mede-eigendom dekken. Dit zijn de prestaties die normaal in het forfait moeten staan:
Administratief beheer
- Organisatie en houden van de gewone jaarlijkse AV
- Opstellen en versturen van uitnodigingen
- Opstellen van de notulen
- Bijhouden van het register van mede-eigenaars
- Gangbare correspondentie met mede-eigenaars
- Bewaring en archivering van documenten
Boekhoudkundig en financieel beheer
- Boekhouding voeren volgens het genormaliseerd plan
- Opstellen van de begroting
- Versturen van bijdragevorderingen
- Opstellen van de jaarlijkse afrekening
- Beheer van bankrekeningen (werkkapitaal en reservefonds)
- Voorleggen van het financieel verslag op de AV
Technisch beheer
- Opvolging van lopende onderhoudscontracten
- Beheer van kleine herstellingen
- Opvolging van verplichte periodieke controles
- Relaties met vaste leveranciers
- Beheer van gewone schadegevallen (aangifte verzekering)
Extra prestaties (supplementen)
Wat apart wordt aangerekend bovenop het forfait
Prestaties die buiten het kader van het dagelijks beheer vallen, worden apart gefactureerd. Het contract moet verplicht het tarief van elke extra prestatie vermelden.
Buitengewone algemene vergaderingen
Elke buitengewone AV wordt apart aangerekend: uitnodiging, voorbereiding, houden en opstellen notulen.
Opvolging van grote werken
Coördinatie van grote werken: offerteaanvragen, werfopvolging, opleveringen. Vaak aangerekend als % van het werkbedrag.
Beheer van complexe schadegevallen
Opvolging van een schadegeval na de eenvoudige aangifte: expertise, coördinatie herstellingen, opvolging verzekering.
Geschillen en gerechtelijke invordering
Beheer van onbetaalde bedragen die een gerechtelijke procedure vereisen: formele ingebrekestelling, opvolging deurwaarder, vrederechter.
Eigenaarswissel
Opstellen van de voorlopige afrekening bij een verkoop, overdracht van informatie aan de notaris.
Diverse prestaties
Aanwezigheid bij technische controles, vergaderingen met architect, bijkomende plaatsbezoeken, speciale attesten.
Duur van het mandaat en hernieuwing
Het mandaat van de syndicus mag niet langer duren dan 3 jaar. Deze beperking, ingevoerd door de wet van 18 juni 2018, garandeert dat mede-eigenaars regelmatig de kwaliteit van het beheer kunnen evalueren.
Stilzwijgende verlenging is wettelijk verboden. Het mandaat kan alleen worden hernieuwd door een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering. In de praktijk moet de hernieuwing van het contract op de agenda van de AV staan.
Als de AV zich niet uitspreekt over de hernieuwing, eindigt het mandaat op de vervaldatum. De vorige syndicus blijft echter het dagelijks beheer verzekeren tot de aanstelling van zijn opvolger (feitelijke syndicus).
Afzetting en vervroegde opzegging
De algemene vergadering kan de syndicus op elk moment afzetten, met volstrekte meerderheid van stemmen (50% + 1). De afzetting hoeft niet noodzakelijk gemotiveerd te zijn, hoewel precieze redenen de beslissing versterken bij betwisting.
De afgezette syndicus kan geen aanspraak maken op een verbrekingsvergoeding, tenzij het contract een specifieke clausule hierover bevat. Hij moet echter het volledige dossier overdragen aan zijn opvolger binnen 30 dagen na het einde van zijn mandaat.
Stappen voor afzetting
- 1De afzetting op de agenda van de AV plaatsen (of een buitengewone AV bijeenroepen)
- 2Stemming met volstrekte meerderheid (50% + 1 stemmen)
- 3Formele kennisgeving aan de afgezette syndicus
- 4Aanstelling van de nieuwe syndicus (zelfde AV of latere AV)
- 5Overdracht van het volledig dossier binnen 30 dagen
- 6Afsluiting van de rekeningen en overdracht van fondsen en documenten
De vergoeding van de syndicus
De kosten van het beheer begrijpen
De vergoeding van de syndicus verschilt aanzienlijk naargelang de grootte van de mede-eigendom, de complexiteit van het beheer en de regio. Ze bestaat uit het jaarlijks forfait en eventuele extra's.
Kleine mede-eigendom
2 — 10 kavelsMiddelgrote mede-eigendom
10 — 30 kavelsGrote mede-eigendom
30 — 100+ kavelsTips om te vergelijken
- Vergelijk altijd het forfait ÉN de tarieven van de extra's
- Een laag forfait kan dure extra's verbergen
- Vraag een detail per kavel/jaar om te vergelijken
- Controleer of de btw is inbegrepen (21% voor professionele syndici)
- Onderhandel de tarieven van de meest voorkomende extra's (werken, schadegevallen)
Checklist: het syndicuscontract controleren
Controleer deze essentiële punten voordat u een syndicuscontract goedkeurt op de AV:
Verplichte vermeldingen
- Volledige identiteit van syndicus en VME
- BIV-nummer (indien professionele syndicus)
- KBO-nummer van syndicus en VME
- Duur van het mandaat (max. 3 jaar)
- Begin- en einddatum van het contract
- BA-verzekering vermeld
Prestaties en tarieven
- Uitputtende lijst van forfaitaire prestaties
- Volledige lijst van extra's met tarieven
- Bedrag jaarlijks forfait (excl. en incl. btw)
- Eventuele indexeringsmodaliteiten
- Betalingsmodaliteiten (driemaandelijks, jaarlijks…)
Opzegging en overdracht
- Opzeggingsvoorwaarden
- Eventuele opzegtermijn
- Verplichting tot dossieroverdracht
- Overdrachtstermijn (max. 30 dagen)
- Bestemming van fondsen en documenten bij einde mandaat
Belangrijkste punten
- Het schriftelijk syndicuscontract is verplicht sinds 1 januari 2019
- Het moet duidelijk forfaitaire prestaties en apart getarifeerde extra's onderscheiden
- De maximumduur van het mandaat is 3 jaar, zonder stilzwijgende verlenging
- De AV kan de syndicus op elk moment afzetten (volstrekte meerderheid)
- De afgezette syndicus moet het volledige dossier binnen 30 dagen overdragen
- Vergelijk altijd forfait + extra's om de werkelijke kosten te beoordelen
Veelgestelde vragen over het syndicuscontract
Verwante artikelen
De syndicus: rol en taken
Wettelijke taken, bevoegdheden en beperkingen van de syndicus
Professionele vs vrijwillige syndicus
Verschillen, BIV-verplichtingen, voor- en nadelen
Hoe van syndicus veranderen?
Procedure afzetting, overgang, overdracht van het dossier
Aansprakelijkheid en deontologie van de syndicus
BIV-code, burgerlijke aansprakelijkheid, klachten en sancties
Officiële bronnen en wettelijke referenties
Burgerlijk Wetboek - Boek 3, Titel 5 (Mede-eigendom)
Wettekst die de contractuele verplichtingen van de syndicus definieert
NEMS - Nationaal Eigenaars en Mede-eigenaars Syndicaat
Advies aan mede-eigenaars over het controleren en onderhandelen van syndicuscontracten
FOD Economie - Dienstencontracten
Algemene Belgische regels over contracten voor dienstverlening
Notaris.be - De syndicus en zijn contract
Notariële uitleg over contractuele verplichtingen
Vereenvoudig het beheer van uw mede-eigendom met Syndic24
Alle prestaties van de syndicus gecentraliseerd in één tool: boekhouding, vergaderingen, bijdragen en communicatie.