Bijgewerkt in september 2026
Het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel van de mede-eigendom
Koninklijk besluit van 12 juli 2012, drempel van 20 kavels, opbouw van de klassen en behandeling van de twee fondsen
In het kort
Een Belgische mede-eigendom met twintig of meer kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegeteld, moet een dubbele boekhouding voeren volgens het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel van het koninklijk besluit van 12 juli 2012. Onder die drempel is een vereenvoudigde boekhouding toegelaten; de vereniging mag ook voor dubbel boekhouden kiezen.
Art. 3.89, § 5, 15° Burgerlijk Wetboek · Koninklijk besluit van 12 juli 2012 (BS 3 augustus 2012)
Een rekeningenstelsel op maat van de verenigingen van mede-eigenaars
De boekhouding van een mede-eigendom is geen afgeslankte ondernemingsboekhouding en evenmin een eenvoudig kasboek. De Belgische wetgever gaf haar een eigen referentiekader: het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars, vastgesteld door het koninklijk besluit van 12 juli 2012 en van toepassing op de boekjaren die aanvangen vanaf 1 januari 2013.
Dat kader heeft één doel: de rekeningen van een VME leesbaar en vergelijkbaar maken van gebouw tot gebouw, van boekjaar tot boekjaar en van syndicus tot syndicus. Een mede-eigenaar die verhuist, een koper die vóór de aankoop de financiële toestand van een gebouw onderzoekt, een commissaris van de rekeningen die een dossier overneemt: allen moeten dezelfde klassen, dezelfde rubrieken en dezelfde rekeningnummers terugvinden.
De verplichting geldt evenwel niet voor elke mede-eigendom in dezelfde mate. Artikel 3.89, § 5, 15° van het Burgerlijk Wetboek bouwt twee regimes rond één drempel van 20 kavels, beoordeeld met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen: daarboven de dubbele boekhouding volgens het rekeningenstelsel, daaronder de mogelijkheid om een vereenvoudigde boekhouding te voeren waarvan de minimale inhoud eveneens wettelijk is bepaald.
Wat syndici het meest verrast, is echter noch de drempel, noch het dubbel boekhouden: het is de opbouw van het stelsel. Er is geen klasse 3 en, vooral, er zijn geen rekeningen van eigen vermogen. Het werkkapitaal en het reservekapitaal — de twee zichtbaarste geldmassa's van een mede-eigendom — zijn hier dus geen eigen vermogen: zij lopen via de opbrengsten-, vorderingen-, overdrachts- en bankrekeningen. Wie dat circuit begrijpt, begrijpt het wezen van het stelsel.
Dit artikel ontleedt de tekst van het koninklijk besluit, de exacte telling van de drempel, de opbouw van de klassen zoals ze in de bijlage staat, en de dubbele — bancaire en boekhoudkundige — behandeling van de twee fondsen. Voor een algemeen overzicht van de boekhoudkundige verplichtingen van de syndicus — boekjaar, jaarstukken, inzagerecht — verwijzen we naar het algemene artikel over de boekhouding van de mede-eigendom.
De drempel van 20 kavels
Wat de verplichting van het genormaliseerd rekeningenstelsel doet ontstaan
Het boekhoudkundig regime van een Belgische mede-eigendom hangt van één criterium af: het aantal kavels. Dat criterium staat in artikel 3.89, § 5, 15° van het Burgerlijk Wetboek, tussen de zestien wettelijke opdrachten van de syndicus, en wordt hernomen in artikel 1 van het koninklijk besluit van 12 juli 2012.
Artikel 1 van het koninklijk besluit van 12 juli 2012
« Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen twintig of meer kavels omvat, dient zijn boekhouding te voeren gebruik makende van het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel »
Artikel 3.89, § 5, 15° van het Burgerlijk Wetboek formuleert dezelfde regel spiegelbeeldig: elke mede-eigendom van minder dan twintig kavels, met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen, is toegelaten een vereenvoudigde boekhouding te voeren.
De uitsluiting werkt in beide richtingen
Dit wordt het vaakst verkeerd begrepen. Kelders, garages en parkeerplaatsen worden geneutraliseerd: ze tellen niet mee om de twintig kavels te bereiken, en evenmin om eronder te blijven. Enkel de overige privatieve kavels worden geteld.
18 appartementen + 30 garages
18 kavels in aanmerking genomen
Onder de drempelDe 30 garages doen het gebouw niet in het regime van het rekeningenstelsel belanden. Ondanks de 48 kavels in de zin van de basisakte mag de vereniging een vereenvoudigde boekhouding blijven voeren.
22 appartementen, zonder garage
22 kavels in aanmerking genomen
Boven de drempelHet minimum genormaliseerd rekeningenstelsel en het dubbel boekhouden gelden, ongeacht de omvang van de begroting of de ouderdom van het gebouw.
25 appartementen + 40 kelders
25 kavels in aanmerking genomen
Boven de drempelOmgekeerd kan men de uitsluiting niet inroepen om woonkavels weg te tellen: enkel kelders, garages en parkeerplaatsen vallen buiten de telling.
Dezelfde drempel geldt voor de raad van mede-eigendom
Artikel 3.90, § 1 hanteert exact hetzelfde criterium: in elk gebouw of groep van gebouwen met ten minste twintig kavels met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen wordt door de eerste algemene vergadering een raad van mede-eigendom opgericht. De twintig kavels overschrijden doet dus twee verplichtingen tegelijk ontstaan: de genormaliseerde boekhouding en de raad van mede-eigendom. Daaronder mag de algemene vergadering er niettemin een oprichten (art. 3.90, § 2).
De vereenvoudigde boekhouding
Een mogelijkheid met een wettelijk bepaalde minimuminhoud
Onder twintig kavels laat de wet de mede-eigendom niet aan improvisatie over. Zij somt limitatief op wat de vereenvoudigde boekhouding minstens moet weergeven — vijf punten, niet meer en niet minder:
- 1
De ontvangsten en de uitgaven
Alle in- en uitgaande stromen van het boekjaar.
- 2
De toestand van de kasmiddelen
De liquiditeitspositie van de vereniging bij de afsluiting.
- 3
De mutaties van de beschikbare middelen in contanten en op rekening
De kasbewegingen en de bankbewegingen.
- 4
Het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal
De twee fondsen bedoeld in artikel 3.86, § 3, tweede en derde lid, blijven ook in een vereenvoudigde boekhouding afzonderlijk identificeerbaar.
- 5
De schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars
De individuele positie van elke mede-eigenaar tegenover de vereniging.
Een mogelijkheid, geen verplichting
De tekst is geschreven als een toelating: de mede-eigendom van minder dan twintig kavels « is toegelaten » een vereenvoudigde boekhouding te voeren. Het gaat dus niet om een opgelegd regime, maar om een vrijstelling waarvan de vereniging geen gebruik hoeft te maken.
Niets belet een kleine mede-eigendom om vrijwillig het dubbel boekhouden en het genormaliseerd rekeningenstelsel toe te passen. Vaak is dat zelfs de verstandigste keuze: de meerkost is nul wanneer de boekhouding in software wordt gevoerd die het stelsel al bevat, en de vereniging wint aan volledige financiële informatie, een samenhangende historiek en een naadloze overgang op de dag dat de drempel van twintig kavels wordt overschreden.
Wat de wet niet regelt
Geen enkele bepaling zegt uitdrukkelijk wie beslist om af te zien van de vereenvoudigde boekhouding, noch met welke meerderheid. Het Burgerlijk Wetboek opent enkel de mogelijkheid. In de praktijk wordt de vraag op de algemene vergadering behandeld, maar daarover bestaat geen bijzondere regel die kan worden geciteerd.
Het koninklijk besluit van 12 juli 2012
De tekst die het stelsel en de boekhoudregels vastlegt
Het Burgerlijk Wetboek verwijst naar een rekeningenstelsel « vast te stellen door de Koning ». Het koninklijk besluit van 12 juli 2012 vult die delegatie in: het stelt het stelsel zelf vast, in bijlage, en legt in tien artikelen de regels voor het voeren van de boekhouding vast.
| Opschrift | Koninklijk besluit tot vaststelling van een minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars |
|---|---|
| Datum | 12 juli 2012 |
| Bekendmaking | Belgisch Staatsblad van 3 augustus 2012 |
| NUMAC | 2012009298 |
| Rechtsgrond | oud art. 577-8, § 4, 17° BW (wet van 2 juni 2010), vandaag art. 3.89, § 5, 15° |
| Inwerkingtreding | boekjaren die aanvangen vanaf 1 januari 2013 (art. 11) |
Wat de artikelen 2 tot 10 bepalen
Voorwerp van de boekhouding
De boekhouding omvat het geheel van de verrichtingen, de bezittingen en rechten van welke aard ook, de schulden, verplichtingen en verbintenissen van de vereniging. Niets van het vermogen van de vereniging ontsnapt aan de registratie.
Dubbel boekhouden
De boekhouding wordt gevoerd door middel van een stelsel van boeken en rekeningen dat de gebruikelijke regels van het dubbel boekhouden in acht neemt. Elke boeking raakt minstens twee rekeningen: het debet van de ene en het credit van de andere.
Verantwoordingsstuk en bewaring
Elke boeking steunt op een gedagtekend verantwoordingsstuk. De stukken worden zeven jaar bewaard; stukken die niet als bewijs tegenover derden gelden, drie jaar.
Dagboeken
De dagboeken worden genummerd en doorlopend gehouden; ook zij worden zeven jaar bewaard vanaf de afsluiting van het boekjaar.
Jaarlijkse inventaris
De vereniging maakt jaarlijks een volledige inventaris op van al haar bezittingen en van al haar schulden.
Aanschaffingswaarde
De vermogensbestanddelen worden gewaardeerd tegen hun aanschaffingswaarde, verminderd met de geboekte afschrijvingen en waardeverminderingen.
Een methodologische nuance
Het besluit van 12 juli 2012 wordt in de vakcommentaren als de referentietekst voorgesteld en geen enkele geraadpleegde bron vermeldt een opheffing. Omdat de officiële geconsolideerde versie bij de redactie niet kon worden nagekeken, blijft het raadzaam elk detailrekeningnummer te toetsen aan de tekst zoals bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.
Opbouw van het rekeningenstelsel
Een bewust ingekort stelsel — en waarom dat alles verandert
Het rekeningenstelsel voor mede-eigendommen neemt de grammatica van het Belgische boekhoudplan over, maar laat weg wat voor een vereniging van mede-eigenaars geen betekenis heeft. Drie structurele bijzonderheden zijn het onthouden waard.
Geen klasse 3
Een mede-eigendom houdt geen voorraden aan. Klasse 3 ontbreekt eenvoudigweg in het stelsel.
Geen rekeningen van eigen vermogen
Klasse 1 is herleid tot de enkele rubriek 17 — Schulden op meer dan één jaar. Er bestaat geen enkele kapitaal-, reserve- of overgedragen-resultaatrekening zoals bij vennootschappen.
Een uitwerking tot vijf cijfers
Waar het stelsel op de balans beknopt blijft, wordt het zeer gedetailleerd bij de kosten: klasse 6 gaat tot vijf cijfers, om elke uitgavenpost van een gebouw af te zonderen.
Zes klassen in totaal
Het stelsel bevat de klassen 1, 2, 4, 5, 6 en 7. Elke klasse krijgt een officiële toelichting van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen.
Wat elke klasse omvat, volgens de CBN
| Klasse 1 | de schulden van de vereniging van mede-eigenaars met een resterende looptijd van meer dan één jaar |
|---|---|
| Klasse 2 | alle mogelijke vaste activa die de vereniging van mede-eigenaars aanhoudt (bijvoorbeeld een softwarelicentie, een boenmachine of een zitmaaier) |
| Klasse 4 | de vorderingen en schulden van de verenigingen van mede-eigenaars die in het volgende boekjaar worden geïnd of betaald |
| Klasse 5 | de beschikbare middelen, net als de opgevraagde en gestorte voorschotten |
| Klasse 6 | de kosten, waarvoor het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel in een gedetailleerde onderverdeling voorziet |
| Klasse 7 | de van de mede-eigenaars ontvangen voorschotten, alsook de opbrengsten, zoals de financiële opbrengsten |
Waarom het ontbreken van eigen vermogen de lezing van de rekeningen verandert
In een vennootschap staan kapitaal en reserves op het passief, aan de zijde van het eigen vermogen. Veel syndici nemen die reflex over en zoeken het werkkapitaal en het reservekapitaal « ergens op het passief, in klasse 1 ». Daar staan ze niet.
In dit stelsel zijn de twee fondsen geen substantie op de balans, maar stromen die door vier rekeningfamilies lopen. De bijdragevordering doet een vordering op de mede-eigenaar ontstaan (klasse 4), het voorschot wordt als opbrengst geboekt (klasse 7), het geld komt op een afzonderlijke bankrekening terecht (klasse 5), en wat bij de afsluiting niet is verbruikt, wordt naar het volgende boekjaar overgedragen via de over te dragen middelen (rekeningen 489 op het passief en 693 bij de kosten).
Daarom boekt een mede-eigendom geen « winst »: het resultaat wordt door de overdracht geneutraliseerd. Een syndicus die het reservekapitaal toch als eigen vermogen wil laten verschijnen, moet het stelsel noodzakelijk verbouwen — en maakt zijn rekeningen onvergelijkbaar met die van het gebouw ernaast.
De klassen in detail
De opbouw zoals ze in de bijlage bij het besluit staat
De onderstaande tabellen geven de opbouw van het stelsel weer. De klassen 5 en 7 en de onderverdelingen van rubriek 61 vormen de specifiek « mede-eigendom »-kern van het stelsel; de andere klassen worden op het niveau van hun rubrieken weergegeven.
Nummeringsconventie
Bij de rekeningen van vaste activa hanteert de Commissie voor Boekhoudkundige Normen een vaste conventie: een rekening die op 0 eindigt registreert de aanschaffingswaarde, een rekening die op 9 eindigt de geboekte afschrijvingen (of geboekte waardeverminderingen). Hetzelfde koppel duikt elders in het stelsel op, bijvoorbeeld bij rekening 539 voor waardeverminderingen op termijndeposito's en bij rekening 419 voor waardeverminderingen op vorderingen.
Klasse 1 — Schulden op meer dan één jaar
Klasse 1 beperkt zich tot één rubriek: er zijn geen rekeningen van eigen vermogen.
| N° | Benaming |
|---|---|
| 17 | Schulden op meer dan één jaar |
Klasse 2 — Vaste activa en borgtochten
Rubrieken van het stelsel. Elk vast actief splitst zich in aanschaffingswaarde (uitgang 0) en geboekte afschrijvingen (uitgang 9).
| N° | Benaming |
|---|---|
| 21 | Immateriële vaste activa |
| 23 | Installaties, machines en uitrusting |
| 24 | Meubilair en rollend materieel |
| 25 | Vaste activa in leasing |
| 26 | Overige materiële vaste activa |
| 28 | Betaalde borgtochten |
Klasse 4 — Vorderingen en schulden op ten hoogste één jaar
Hier leven de nog niet geïnde bijdragevorderingen en de leveranciersschulden.
| N° | Benaming |
|---|---|
| 41 | Vorderingen |
| 4100 | Opgevraagd voorschot reservekapitaal |
| 4101 | Opgevraagd voorschot werkkapitaal |
| 42 | Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen |
| 43 | Financiële schulden |
| 44 | Handelsschulden |
| 440 | Leveranciers |
| 444 | Te ontvangen facturen |
| 45 | Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten |
| 48 | Diverse schulden |
| 489 | Schulden: over te dragen middelen |
| 49 | Overlopende rekeningen |
Klasse 5 — Geldbeleggingen en liquide middelen
De twee wettelijk afzonderlijke bankrekeningen verschijnen hier, onder twee verschillende nummers.
| N° | Benaming |
|---|---|
| 53 | Termijndeposito's |
| 530 | Op meer dan één jaar |
| 531 | Op meer dan één maand en ten hoogste één jaar |
| 532 | Op ten hoogste één maand |
| 539 | Geboekte waardeverminderingen (-) |
| 55 | Kredietinstellingen |
| 550 | Reservekapitaal |
| 551 | Werkkapitaal |
| 552 | Overige rekeningen |
| 57 | Kassen |
| 58 | Interne overboekingen |
Klasse 6 — Kosten (rubrieken)
Er is geen rubriek 60: een mede-eigendom koopt niet aan om te verkopen en houdt geen voorraden aan.
| N° | Benaming |
|---|---|
| 61 | Diensten en diverse goederen |
| 62 | Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen |
| 63 | Afschrijvingen en waardeverminderingen |
| 64 | Andere kosten |
| 65 | Financiële kosten |
| 66 | Uitzonderlijke kosten |
| 69 | Over te dragen middelen |
Rubriek 61 — Diensten en diverse goederen, de kern « mede-eigendom »
In deze zeven rubrieken belandt nagenoeg alle uitgaven van een gebouw.
| N° | Benaming |
|---|---|
| 610 | Onderhoud en kleine herstellingen gebouw, tuin en omgeving |
| 611 | Renovatiewerken en andere uitzonderlijke werken |
| 612 | Leveringen aan de vereniging |
| 613 | Erelonen, kosten raadsleden en kosten interne commissaris van de rekeningen |
| 614 | Verzekeringen |
| 615 | Conciërgewoning |
| 616 | Administratie- en beheerskosten |
Klasse 7 — Opbrengsten
De bij de mede-eigenaars opgevraagde voorschotten zijn opbrengsten, en ze worden fonds per fonds uitgesplitst.
| N° | Benaming |
|---|---|
| 70 | Voorschotten |
| 700 | Voorschotten reservekapitaal |
| 701 | Voorschotten werkkapitaal |
| 75 | Financiële opbrengsten |
| 751 | Intresten reservekapitaal |
| 752 | Intresten werkkapitaal |
| 76 | Uitzonderlijke opbrengsten |
Enkele detailrekeningen die de CBN aanhaalt
Het CBN-advies 2012/14, dat een volledig cijfervoorbeeld over twee boekjaren uitwerkt, vermeldt uitdrukkelijk rekeningen die tot vier en vijf cijfers zijn uitgewerkt. Enkele daarvan geven de maat van de verwachte verfijning:
| 61011 | Onderhoudscontract liften |
| 61082 | Ander onderhoud zwembad / technische installaties |
| 61232 | Leveringen stookolie |
| 6302 | Afschrijvingen op materiële vaste activa |
| 693 | Over te dragen middelen |
De uitwerking per kavel
Hetzelfde advies illustreert de uitsplitsing van de bijdragevorderingen mede-eigenaar per mede-eigenaar: de vorderingen inzake reservekapitaal lopen van 410001 tot 410040 en die inzake werkkapitaal van 410101 tot 410140, één rekening per kavel. Symmetrisch splitsen de over te dragen middelen zich in 48901 voor het reservekapitaal en 48902 voor het werkkapitaal.
De hier weergegeven benamingen volgen de bijlage bij het koninklijk besluit. Bij afwijking is de in het Belgisch Staatsblad bekendgemaakte tekst doorslaggevend; de fijne onderverdelingen van de klassen 1, 2 en 4 verdienen een toetsing aan die tekst vóór ze in software worden geparametreerd.
Werkkapitaal en reservekapitaal
Twee fondsen, twee bankrekeningen, twee boekhoudkundige circuits
De twee fondsen worden omschreven in artikel 3.86, § 3 van het Burgerlijk Wetboek, tweede en derde lid. Die omschrijvingen zijn geen versiering: ze sturen de boekhoudkundige uitsplitsing en de bankverplichting aan.
Het werkkapitaal
de som van de voorschotten die door de mede-eigenaars als provisie zijn betaald om de periodieke uitgaven te dekken, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen (vrije weergave van art. 3.86, § 3, tweede lid)
Art. 3.86, § 3, tweede lid
Rekeningen 701 · 4101 · 551 · 752 · 48902
Het reservekapitaal
de som van de periodiek ingebrachte middelen die bestemd zijn om niet-periodieke uitgaven op te vangen, zoals die welke voortvloeien uit de vernieuwing van het verwarmingssysteem (vrije weergave van art. 3.86, § 3, derde lid)
Art. 3.86, § 3, derde lid
Rekeningen 700 · 4100 · 550 · 751 · 48901
De bankverplichting
Die fondsen moeten op verschillende rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al die rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend (vrije weergave van art. 3.86, § 3).
Art. 3.86, § 3 Burgerlijk Wetboek
Twee eisen lopen hier samen, en ze worden vaak verward. De eerste is de scheiding: werkkapitaal en reservekapitaal mogen niet op eenzelfde rekening staan. De tweede is de titularis: alle rekeningen staan op naam van de VME, nooit op naam van de syndicus en nooit op een derdenrekening die over meerdere gebouwen wordt gedeeld.
De bancaire scheiding heeft een exacte boekhoudkundige tegenhanger. Het stelsel voorziet twee afzonderlijke financiële rekeningen — 550 voor het reservekapitaal en 551 voor het werkkapitaal — en houdt het onderscheid in elke stap van het circuit aan.
Het dubbele circuit, stap voor stap
| Stap | Reservekapitaal | Werkkapitaal |
|---|---|---|
| Bijdragevordering (vordering op de mede-eigenaar) | 4100 | 4101 |
| Boeking als opbrengst (voorschot) | 700 | 701 |
| Inning op de eigen bankrekening | 550 | 551 |
| Intresten van de rekening | 751 | 752 |
| Saldo overgedragen naar het volgende boekjaar | 48901 | 48902 |
De overdracht bij de afsluiting verloopt via de kost 693 — Over te dragen middelen en de schuld 489 — Schulden: over te dragen middelen. Het is dat mechanisme, en niet een rekening van eigen vermogen, dat de fondsen van het ene boekjaar naar het andere laat « overleven ».
Wat dat in de praktijk betekent
- Een betaling van een mede-eigenaar moet aan het juiste fonds worden toegerekend: een provisie voor lopende kosten kan niet op het reservekapitaal terechtkomen.
- Een overboeking van het reservekapitaal naar het werkkapitaal is geen onschuldige boeking: zij wijzigt de bestemming van sommen die voor een ander doel werden opgevraagd.
- De intresten volgen het fonds dat ze voortbrengt: die van rekening 550 gaan naar rekening 751, die van rekening 551 naar rekening 752.
- Bij de afsluiting heeft elk fonds zijn eigen overgedragen saldo; beide worden niet met elkaar gecompenseerd.
De aanverwante verplichtingen
Wat het voeren van de rekeningen rondom zich in gang zet
Het rekeningenstelsel staat niet op zichzelf. Het past in een geheel van verplichtingen die boek 3 van het Burgerlijk Wetboek verdeelt over de syndicus, de algemene vergadering en twee controleorganen.
Afzonderlijke bankrekeningen op naam van de VME
Art. 3.86, § 3Een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal, een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal, alle op naam van de vereniging van mede-eigenaars.
De rekeningen voeren volgens het genormaliseerd stelsel
Art. 3.89, § 5, 15°De rekeningen « duidelijk, nauwkeurig en gedetailleerd » voeren volgens het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel, vanaf twintig kavels exclusief kelders, garages en parkeerplaatsen.
Begrotingen ter stemming voorgelegd
Art. 3.89, § 5, 16°De syndicus bereidt een begroting voor de lopende uitgaven voor en een begroting voor de voorzienbare buitengewone kosten; die begrotingen worden elk jaar ter stemming aan de vereniging van mede-eigenaars voorgelegd.
Commissaris van de rekeningen
Art. 3.91De algemene vergadering wijst jaarlijks een commissaris van de rekeningen of een college van commissarissen van de rekeningen aan, mede-eigenaar of niet, die de rekeningen van de vereniging controleren; hun bevoegdheden en verplichtingen worden bepaald door het reglement van interne orde.
Raad van mede-eigendom
Art. 3.90Verplicht vanaf twintig kavels exclusief kelders, garages en parkeerplaatsen; facultatief daaronder. De leden worden bij volstrekte meerderheid aangewezen, voor een mandaat tot de volgende vergadering. De raad ziet toe op de goede uitvoering van de opdrachten van de syndicus, krijgt toegang tot de beheersdocumenten en brengt jaarlijks verslag uit aan de vergadering.
Balans goedgekeurd door de algemene vergadering
Art. 3.94, § 1Deze bepaling vermeldt « een afschrift van de laatste door de algemene vergadering goedgekeurde balans », wat onrechtstreeks maar uitdrukkelijk bevestigt dat de balans ter goedkeuring aan de vergadering wordt voorgelegd.
Wie kan commissaris van de rekeningen zijn?
De functie is verplicht en de aanwijzing gebeurt jaarlijks, zonder voorwaarde inzake de grootte van het gebouw: zelfs een mede-eigendom van zes kavels met een vereenvoudigde boekhouding moet er een aanwijzen.
Anders dan vaak wordt gedacht, bestaat er geen enkel beroepsmonopolie. Het Instituut van de Bedrijfsrevisoren herinnert er via het ICCI (advies 24-072) aan dat de functie niet uitsluitend tot de bevoegdheid van de bedrijfsrevisoren behoort: het kan een mede-eigenaar zijn, een derde, een accountant of een revisor. Het Instituut ontwikkelde overigens noch een verslagmodel, noch een controleprogramma voor die opdracht, die eerder aanleunt bij een opdracht van overeengekomen procedures dan bij een audit.
Het rekeningenstelsel gebruikt bij de benaming van rekening 613 de uitdrukking « interne commissaris van de rekeningen ». Dat bijvoeglijk naamwoord staat niet in artikel 3.91: het is een redactionele eigenaardigheid van het stelsel, geen afzonderlijke juridische categorie.
Commissaris van de rekeningen en raad van mede-eigendom
De twee organen vallen niet samen: de commissaris controleert de financiële toestand van de vereniging, terwijl de raad van mede-eigendom toeziet op de goede uitvoering van de opdrachten van de syndicus. Een schriftelijke vraag in de Senaat (nr. 7-1867, 26 januari 2023) bevestigt dat de wet geen verbod op cumulatie bevat; het is aan het reglement van interne orde om de scheiding van de rollen te organiseren.
Wat de wet niet zegt
- ·Geen enkele bepaling van boek 3 legt uitdrukkelijk, in een eigen artikel, een goedkeuringsstemming over de jaarrekening op: de goedkeuring van de balans wordt afgeleid uit artikel 3.94, § 1. De uitdrukkelijk voorziene jaarlijkse stemming betreft de begrotingen (art. 3.89, § 5, 16°).
- ·Er kon in boek 3 geen wettelijke termijn worden gevonden voor het voorleggen van de jaarrekening aan de vergadering. De in de praktijk gehanteerde termijnen vloeien voort uit de statuten, het reglement van interne orde of het syndicuscontract.
- ·Geen enkele bijzondere regel bepaalt met welke meerderheid een mede-eigendom van minder dan twintig kavels van de vereenvoudigde boekhouding kan afzien.
Belgisch recht ≠ Frans recht
Vier verwarringen die absoluut te vermijden zijn
Zoekmachines en conversationele assistenten mengen beide rechtsstelsels geregeld door elkaar, omdat de woordenschat op elkaar lijkt. Op boekhoudkundig vlak klopt de transpositie echter van begin tot eind niet.
« Het syndicaat van mede-eigenaars »
In België heet de entiteit de vereniging van mede-eigenaars (VME), in het Frans association des copropriétaires. Zij bezit rechtspersoonlijkheid, heeft haar eigen bankrekeningen en haar eigen vermogen.
« De wet van 10 juli 1965 »
Die wet is Frans. Het Belgische recht van de mede-eigendom staat vandaag in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, na de hervorming van 4 februari 2020 die op 1 september 2021 in werking trad en de oude artikelen 577-2 en volgende hernummerde.
« Het Franse boekhouddecreet en de Franse kostennomenclatuur »
Het Belgische boekhoudkundige kader is het koninklijk besluit van 12 juli 2012 met zijn bijlage. De rekeningnummers, de benamingen en de structuur van de klassen hebben niets te maken met die van het Franse boekhoudplan voor syndicaten van mede-eigenaars.
« De kleine mede-eigendom »
Het Franse begrip « petite copropriété », met zijn eigen drempels, bestaat niet in het Belgische recht. De enige drempel die hier telt is die van twintig kavels, met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen, en hij bepaalt zowel het boekhoudkundige regime als de verplichting een raad van mede-eigendom op te richten.
Belangrijkste punten
- De drempel bedraagt twintig kavels, met uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen — en de uitsluiting werkt in beide richtingen.
- Boven de drempel: dubbel boekhouden en het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel van het KB van 12 juli 2012.
- Daaronder: de vereenvoudigde boekhouding is een mogelijkheid, met vijf wettelijk opgelegde minimumvermeldingen.
- Het stelsel heeft geen klasse 3 en geen rekeningen van eigen vermogen; klasse 1 beperkt zich tot rubriek 17.
- Werkkapitaal en reservekapitaal zijn geen eigen vermogen: ze lopen via 700/701, 4100/4101, 550/551 en 489/693.
- Twee afzonderlijke bankrekeningen op naam van de VME zijn wettelijk verplicht (art. 3.86, § 3).
- Gedagtekende verantwoordingsstukken, genummerde dagboeken, jaarlijkse inventaris, bewaring zeven jaar.
- De commissaris van de rekeningen wordt elk jaar door de algemene vergadering aangewezen en is niet voorbehouden aan revisoren.
Veelgestelde vragen over het rekeningenstelsel van de mede-eigendom
Verder lezen
De boekhouding van de mede-eigendom
Het algemene artikel: verplichtingen van de syndicus, boekjaar, jaarstukken en transparantie
Werkkapitaal vs reservekapitaal
Definities, berekening, aanleg en goede praktijken voor beide fondsen
De jaarlijkse kostenafrekening
Hoe de in klasse 6 geboekte kosten over de mede-eigenaars worden verdeeld
De begroting
De twee begrotingen die elk jaar ter stemming aan de algemene vergadering worden voorgelegd
Boekhoudsoftware voor mede-eigendom
Geïntegreerd Belgisch rekeningenstelsel, bijdragevorderingen en automatische afrekeningen
Syndicus van een kleine mede-eigendom
Wat er concreet verandert onder de drempel van twintig kavels
Officiële bronnen
Alle juridische stellingen in dit artikel verwijzen naar de onderstaande teksten. Bij afwijking primeert de tekst zoals bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.
Koninklijk besluit van 12 juli 2012 (Belgisch Staatsblad)
De tekst die het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars vaststelt, bekendgemaakt op 3 augustus 2012 (NUMAC 2012009298).
CBN-bulletin nr. 63 — Het nieuwe rekeningenstelsel voor VME's
De officiële toelichting van de Commissie voor Boekhoudkundige Normen bij de opbouw van het stelsel, gehost door de FOD Justitie.
CBN-advies 2012/14 — Uitgewerkt voorbeeld
Wettelijk kader, beginselen van het dubbel boekhouden en een volledig cijfervoorbeeld over twee boekjaren, met rekeningen tot vijf cijfers.
BIV — Het wettelijk kader van de mede-eigendom
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars stelt syndici de tekst van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en de commentaren ter beschikking.
ICCI — Advies 24-072 over de commissaris van de rekeningen
Het advies dat elk monopolie van de bedrijfsrevisoren uitsluit en de controleopdracht in een VME kwalificeert.
Het Belgische rekeningenstelsel, geïntegreerd en actueel
Syndic24 bevat het rekeningenstelsel voor verenigingen van mede-eigenaars: klassen, rubrieken, fondsenrekeningen en uitwerking per kavel. U boekt, het stelsel wordt gerespecteerd.
Zie ook
Koninklijk besluit van 12 juli 2012 — tekst in het Belgisch Staatsblad