Bijgewerkt in september 2026
De vergoeding van de vrijwillige syndicus
Onbezoldigd mandaat, werkelijke kosten, vergoeding of bezoldiging: wat het Belgische recht toelaat, en waar de grijze zones beginnen
In het kort
Ja. Het Belgische Burgerlijk Wetboek kent zowel het onbezoldigde als het bezoldigde mandaat: niets verbiedt een algemene vergadering om haar vrijwillige syndicus een vergoeding toe te kennen. Twee voorwaarden: de vergoeding moet in de geschreven overeenkomst staan, en de vergadering moet ze goedkeuren. Het gevoelige punt is niet burgerrechtelijk, maar fiscaal en sociaal.
Art. 3.89, § 1, tweede lid en § 5, 8° BW · Art. 3.88, § 1 BW
"Vrijwillig" betekent niet "gratis"
De uitdrukking vrijwillige syndicus misleidt iedereen, om te beginnen wie de functie uitoefent. Ze duidt in het Belgische recht niet op een syndicus die gratis werkt, maar op een niet-professionele syndicus, doorgaans een mede-eigenaar van het gebouw, tegenover de door het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars erkende syndicus. Of het mandaat onbezoldigd dan wel bezoldigd is, is een andere vraag, die de wet aan de mede-eigendom overlaat.
Het Burgerlijk Wetboek bevestigt dat op de meest onverwachte plaats: artikel 3.89, § 5, 8°, dat de syndicus verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, bepaalt dat « in geval van een onbezoldigd mandaat wordt deze verzekering afgesloten op kosten van de vereniging van mede-eigenaars ». Als de wetgever de moeite neemt het lot van een onbezoldigd mandaat te regelen, bestaat het bezoldigde mandaat dus ook — en nergens behoudt de tekst het voor aan professionals.
De vraag van mede-eigenaars is daarom zelden « mag het? ». Ze luidt bijna altijd: « vanaf welk bedrag kom ik in iets anders terecht? » Iets anders, dat wil zeggen: een aan te geven inkomen, een zelfstandigenstatuut, of erger, een gereglementeerd beroep uitgeoefend zonder erkenning. Die drie risico's ontstaan niet op hetzelfde ogenblik, en geen van de drie ontstaat bij een bedrag in euro.
Daar zit de echte moeilijkheid, en ze moet meteen worden gezegd: geen enkele Belgische tekst legt een cijfermatige drempel vast waarboven een bezoldigde vrijwillige syndicus professioneel zou worden, in een bepaalde categorie belastbaar of sociale bijdragen verschuldigd. De criteria bestaan wel, maar het zijn kwalitatieve criteria — de uitoefening « als zelfstandige », het bestaan van een « beroepsactiviteit », het occasionele of gewoonlijke karakter van de prestaties. Wie een precies plafond, een vrijgesteld forfait of een « risicoloos » bedrag aankondigt, verzint een regel die niet bestaat.
Dit artikel onderscheidt daarom vier situaties — onbezoldigd mandaat, terugbetaling van werkelijke kosten, forfaitaire vergoeding en regelmatige bezoldiging — en bekijkt elk ervan vanuit vier invalshoeken: het burgerlijk recht, de fiscaliteit, het sociaal statuut en de wet die het beroep van vastgoedmakelaar organiseert. Het vermeldt ook, zonder ze te verbergen, de punten waarop het Belgische recht geen antwoord geeft.
Het principe: gratis of bezoldigd
Het Burgerlijk Wetboek kent beide, en kiest niet in uw plaats
Het hoofdstuk van het Burgerlijk Wetboek over de gedwongen mede-eigendom stelt geen enkele hoedanigheidsvoorwaarde om syndicus te zijn. Het vereist geen diploma, geen erkenning, en niet dat men mede-eigenaar is. Het zegt evenmin dat het mandaat van nature onbezoldigd zou zijn. De enige uitdrukkelijke vermelding staat in de lijst van opdrachten van de syndicus, bij de aansprakelijkheidsverzekering.
Artikel 3.89, § 5, 8° van het Burgerlijk Wetboek
« een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten die de uitoefening van zijn opdracht dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een onbezoldigd mandaat wordt deze verzekering afgesloten op kosten van de vereniging van mede-eigenaars »
Vrije weergave; de officiële tekst staat in het Belgisch Staatsblad.
Daaruit volgen twee lessen. Ten eerste is het onbozoldigde mandaat een uitdrukkelijk voorziene hypothese, geen gedoogde praktijk. Ten tweede heeft die kosteloosheid een concreet juridisch gevolg: de premie van de aansprakelijkheidsverzekering valt ten laste van de vereniging van mede-eigenaars. Een niet-bezoldigde vrijwillige syndicus moet zijn dekking dus niet zelf betalen — de VME sluit ze af en financiert ze.
Wat de kosteloosheid niet verandert
De vrijwillige syndicus is onderworpen aan precies dezelfde wettelijke verplichtingen als de professionele syndicus: boekhouding, bijeenroeping van de algemene vergadering, notulen, begroting, overdracht van het dossier aan de opvolger, inschrijving van het mandaat in de Kruispuntbank van Ondernemingen. Het enige wat hij niet heeft, is de deontologie van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Zijn aansprakelijkheid is identiek — en wordt niet verzacht door het feit dat hij niets ontvangt.
De vier formules, vergeleken
Onbezoldigd mandaat, werkelijke kosten, forfaitaire vergoeding, regelmatige bezoldiging
Tussen de syndicus die niets ontvangt en die welke erelonen factureert, bestaan tussensituaties die de praktijk goed kent en die de wet niet benoemt. De onderstaande tabel rangschikt ze en geeft voor elk aan wat er verandert burgerrechtelijk, fiscaal, sociaal en ten aanzien van de wet die het beroep van vastgoedmakelaar organiseert.
| Formule | Burgerlijk recht | Fiscaliteit | Sociaal statuut | BIV |
|---|---|---|---|---|
| Onbezoldigd mandaatDe syndicus ontvangt strikt niets. | Uitdrukkelijk bedoeld in art. 3.89, § 5, 8°. De aansprakelijkheidsverzekering wordt afgesloten op kosten van de VME. | Geen inkomen, dus niets aan te geven uit dien hoofde. | Geen bezoldigde activiteit, dus geen onderwerping op die grond. | Buiten het toepassingsgebied: geen uitoefening als zelfstandige. |
| Terugbetaling van werkelijke kostenVerplaatsingen, zegels, kopieën, aangetekende zendingen, bankkosten, op bewijsstukken. | De lastgever draagt de kosten van het mandaat. De terugbetaling is geen tegenprestatie voor arbeid: ze compenseert een voorschot. | Een terugbetaling tot op de euro, gestaafd met bewijsstukken, verrijkt de ontvanger niet. Geen Belgische tekst regelt dit specifiek voor de syndicus: bewaar de stukken. | Een kostenvergoeding is geen bezoldiging; ze volstaat op zich niet om een beroepsactiviteit te kenmerken. | Ongewijzigd: een voorschot terugbetalen is geen beroep uitoefenen. |
| Forfaitaire vergoedingEen door de vergadering gestemd bedrag, los van gestaafde kosten. | Volkomen toegelaten, maar het gaat dan om een bezoldigd mandaat: het bedrag moet in de geschreven overeenkomst staan en de verzekering valt niet langer automatisch ten laste van de VME. | Dit is een inkomen. De categorie — divers inkomen of beroepsinkomen — hangt af van het occasionele of gewoonlijke karakter van de activiteit. De wet legt geen cijfermatige drempel vast. | Het wettelijke criterium is de uitoefening van een beroepsactiviteit, geen bedrag. Een bescheiden en eenmalige vergoeding volstaat normaal niet, maar de grens is niet becijferd. | Een mede-eigenaar die het gebouw beheert waarvan hij mede-eigenaar is, geniet een uitdrukkelijke vrijstelling (art. 5, § 3). |
| Regelmatige bezoldigingPeriodieke erelonen, eventueel voor meerdere gebouwen. | Nog steeds toegelaten door het Burgerlijk Wetboek, dat niets verbiedt — maar men verlaat het terrein van het vrijwilligerswerk. | Regelmaat, organisatie en herhaling wijzen richting beroepsinkomen. Laat dit door een boekhouder beoordelen. | Een beroepsactiviteit buiten een arbeidsovereenkomst valt onder het sociaal statuut der zelfstandigen, in hoofd- of in bijberoep. | De vrijstelling dekt enkel het beheer van het patrimonium waarvan men mede-eigenaar is. Andermans gebouw beheren als zelfstandige valt onder de wet van 11 februari 2013. |
Deze tabel rangschikt situaties, ze geeft geen fiscaal advies. De kolommen « fiscaliteit » en « sociaal statuut » beschrijven criteria — occasioneel of gewoonlijk, beroepsactiviteit of niet — en geen automatische regels. Zodra er terugkerend een bedrag wordt betaald, moet de vraag aan een boekhouder of een sociaal verzekeringsfonds worden gesteld vóór de eerste betaling, niet erna.
De BIV-vraag: het echte criterium
Betaald worden maakt u niet professioneel — het zelfstandig karakter telt
Dit is de meest verspreide en de slechtst gedocumenteerde vrees: oefent een vrijwillige syndicus die een vergoeding aanvaardt onwettig een gereglementeerd beroep uit? Het antwoord staat in de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, en het is geruststellender dan gedacht — op voorwaarde dat men de twee paragrafen leest die ertoe doen.
Artikel 5, § 1 van de wet van 11 februari 2013
« Niemand mag als zelfstandige, in hoofd- of bijberoep, het beroep van vastgoedmakelaar-bemiddelaar of syndicus uitoefenen, noch de titel ervan voeren, indien hij niet is ingeschreven in de kolom van het beroep dat hij uitoefent op het tableau van de beoefenaars of op de lijst van stagiairs. »
De trigger van het verbod is dus niet het ontvangen van een vergoeding: het is de uitoefening « als zelfstandige ». De tekst voegt « in hoofd- of bijberoep » toe, wat het argument van « een kleine bijverdienste » uitsluit. Maar de vraag blijft: ben ik voor deze activiteit een zelfstandige in de zin van het sociaal statuut? Luidt het antwoord neen, dan is artikel 5, § 1 niet van toepassing.
Artikel 5, § 3 van dezelfde wet
« De personen die enkel hun familiaal vermogen beheren, of het vermogen waarvan zij mede-eigenaar zijn, of het vermogen van de vennootschap waarvan zij aandeelhouder of vennoot zijn, zijn niet onderworpen aan de verbodsbepalingen bedoeld in § 1. »
Vrije weergave van de Franse tekst van het Belgisch Staatsblad van 22 augustus 2013; de officiële Nederlandse tekst staat in het Staatsblad.
Dit is de vrijstelling waar elke vrijwillige syndicus naar zoekt, en ze staat zwart op wit in de wet zelf. De mede-eigenaar die het gebouw beheert waarvan hij mede-eigenaar is, is niet onderworpen aan het verbod om zonder inschrijving op het tableau van het BIV te handelen. Opmerkelijk: de tekst maakt die vrijstelling niet afhankelijk van de kosteloosheid van het mandaat. Hij spreekt niet over vergoeding, plafond of frequentie.
Twee grenzen die u niet mag overschrijden
- ·De vrijstelling geldt voor personen die « enkel » hun eigen vermogen beheren. De vrijwillige syndicus van een gebouw waarvan hij geen mede-eigenaar is — dat van een vriend, een familielid, een derde vennootschap — valt buiten de tekst en opnieuw onder artikel 5, § 1 zodra hij als zelfstandige optreedt.
- ·Meerdere mede-eigendommen beheren waarvan men geen mede-eigenaar is, tegen vergoeding, is precies het beroep dat de wet van 11 februari 2013 reglementeert. De vrijstelling van artikel 5, § 3 kan geen achterdeur zijn voor een activiteit van vastgoedbeheer.
- ·Artikel 5, § 3 sluit de verbodsbepalingen van de BIV-wet uit. Het sluit noch de burgerrechtelijke verplichtingen van de syndicus uit, noch de fiscale verplichtingen, noch het sociaal statuut: dat zijn drie afzonderlijke vragen, geregeld door drie verschillende teksten.
In de praktijk: een mede-eigenaar die zijn eigen gebouw beheert en een door de vergadering gestemde vergoeding ontvangt, moet daarvoor op zich geen BIV-erkenning aanvragen. Wat hem wél kan doen omslaan, is niet het geld op zich, maar zelfstandige worden voor die activiteit en ze uitbreiden naar gebouwen waarvan hij geen mede-eigenaar is.
Wat de geschreven overeenkomst moet bevatten
De meest beschermende regel van het Belgische mede-eigendomsrecht
Of het mandaat nu onbezoldigd of bezoldigd is, het Burgerlijk Wetboek legt een geschreven overeenkomst op tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars. Die overeenkomst is geen formaliteit: zij bakent af wat gefactureerd mag worden.
Artikel 3.89, § 1, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek
« De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars, en de daarmee samenhangende bezoldiging, worden opgenomen in een geschreven overeenkomst. Die overeenkomst omvat onder meer de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de bezoldiging ervan. Elke niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot een bezoldiging, behoudens beslissing van de algemene vergadering. »
Vrije weergave; de officiële tekst staat in het Belgisch Staatsblad.
- 1
De lijst van forfaitaire prestaties
Wat het afgesproken bedrag dekt: bijeenroeping en houden van de algemene vergadering, notulen, boekhouding, opvraging van fondsen, jaarlijkse afrekeningen, gewone briefwisseling.
- 2
De lijst van aanvullende prestaties en hun prijs
Wat buiten het forfait valt en tegen welk tarief: buitengewone algemene vergadering, opvolging van een werf, invorderingsprocedure, overdracht van een verkoopdossier. Elke post moet becijferd zijn.
- 3
Het bedrag en de periodiciteit van de bezoldiging
Een bedrag per jaar, per maand of per kavel, een betaaldatum, en de vermelding van het onbezoldigde karakter van het mandaat als de vergadering daarvoor kiest.
- 4
Het lot van de werkelijke kosten
Welke kosten worden terugbetaald, op welke bewijsstukken en volgens welke procedure. Dit is de beste plaats om verwarring tussen terugbetaling en vergoeding te vermijden.
- 5
De duur van het mandaat
Maximaal drie jaar, zonder stilzwijgende verlenging: hernieuwing veronderstelt een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering.
De zin die de mede-eigendom beschermt
« Elke niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot een bezoldiging, behoudens beslissing van de algemene vergadering. » Die regel geldt voor de professionele én voor de vrijwillige syndicus. Concreet: een bedrag dat wordt gevraagd voor een prestatie die noch in de forfaitaire lijst, noch in de lijst van aanvullende prestaties van de ondertekende overeenkomst staat, is niet verschuldigd, tenzij de vergadering het heeft beslist. Het Belgische recht kent geen geplafonneerd barema, maar wel deze eis van contractuele transparantie, gesanctioneerd door de onmogelijkheid om te factureren.
Een vergoeding ontvangen opent geen ondernemingsnummer
Het mandaat van de syndicus — de vrijwillige inbegrepen — moet worden ingeschreven in het dossier van de Kruispuntbank van Ondernemingen van de vereniging van mede-eigenaars. Het is een aanvulling op het KBO-dossier van de VME, die de persoon identificeert die het mandaat uitoefent. Het is geen eigen ondernemingsnummer voor de vrijwillige syndicus, en het ontvangen van een vergoeding schept op zich niet de verplichting er een te openen. Die verplichting zou in voorkomend geval volgen uit de onderwerping aan het sociaal statuut der zelfstandigen — de vraag die hierboven werd behandeld.
De vergoeding stemmen op de vergadering
Volstrekte meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen
De bezoldiging van de syndicus wordt beslist op de algemene vergadering. Blijft de vraag met welke meerderheid — en op dat punt maken veel mede-eigendommen het zich onnodig moeilijk door een gekwalificeerde meerderheid te zoeken die niet bestaat.
Artikel 3.88, § 1 van het Burgerlijk Wetboek
« De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. »
Vrije weergave; de officiële tekst staat in het Belgisch Staatsblad.
De aanstelling van de syndicus, zijn afzetting en zijn bezoldiging staan in geen enkele lijst van gekwalificeerde meerderheden — noch twee derde, noch vier vijfde, noch eenparigheid. Zij vallen dus onder het gemeen recht: de volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars op het ogenblik van de stemming. De stemmen worden geteld in aandelen, niet per hoofd.
Het punt op de agenda zetten
De bezoldiging van de syndicus moet uitdrukkelijk in de oproeping staan. Een punt dat buiten de agenda wordt gestemd, staat zwak.
Een bedrag en zijn omvang voorstellen
Kondig het bedrag, de periodiciteit en wat het dekt aan. Die beschrijving voedt de lijst van forfaitaire prestaties in de overeenkomst.
Stemmen bij volstrekte meerderheid van de aanwezigen of vertegenwoordigden
De stemmen worden in aandelen geteld. Het resultaat, de tegenstemmen en de onthoudingen worden in de notulen opgenomen.
Vastleggen in de geschreven overeenkomst
De stemming volstaat niet: de bezoldiging moet in de geschreven overeenkomst worden opgenomen, met de twee lijsten van prestaties.
Mag de mede-eigenaar-syndicus zijn eigen vergoeding stemmen?
Die vraag wordt geregeld gesteld en verdient een eerlijk antwoord: het Burgerlijk Wetboek bevat geen uitdrukkelijke regel die de mede-eigenaar wiens bezoldiging als syndicus wordt vastgesteld, van de stemming uitsluit. Het onderwerp valt onder de algemene beginselen van de lastgeving en het belangenconflict, waarvan de concrete toepassing van de omstandigheden afhangt. De voorzichtige praktijk — zich onthouden en dat in de notulen laten opnemen — is dus niet door een tekst opgelegd, maar beschermt de beslissing tegen latere betwisting.
Belgisch recht ≠ Frans recht
Op dit punt is de verwarring bijna systematisch
Nagenoeg alle Franstalige inhoud over de vergoeding van de vrijwillige syndicus beschrijft het Franse stelsel. De twee rechtsstelsels hebben op dit punt echter niets gemeen: niet dezelfde entiteit, niet hetzelfde gereglementeerde beroep, niet dezelfde overeenkomst.
« De vrijwillige syndicus is noodzakelijk vrijwilliger in de strikte zin »
In het Belgische recht duidt het woord op een niet-professionele syndicus, niet op een onbetaalde syndicus. Het Burgerlijk Wetboek voorziet het onbezoldigde mandaat uitdrukkelijk in artikel 3.89, § 5, 8°, wat veronderstelt dat het bezoldigde mandaat ook bestaat. De geschreven overeenkomst beslist.
« Men moet mede-eigenaar zijn om vrijwillige syndicus te zijn »
Het Belgische Burgerlijk Wetboek stelt geen enkele hoedanigheidsvoorwaarde om syndicus te zijn. Mede-eigenaar zijn is niet vereist — maar het wordt beslissend voor de vrijstelling van artikel 5, § 3 van de wet van 11 februari 2013, die enkel het beheer betreft van het vermogen waarvan men mede-eigenaar is.
« De raad van beheer controleert de bezoldiging »
De « conseil syndical » is een Franse instelling. In België bestaan de raad van mede-eigendom, verplicht vanaf twintig kavels zonder kelders, garages en parkeerplaatsen, en de commissaris van de rekeningen, jaarlijks aangesteld. Dat zijn twee afzonderlijke organen met verschillende opdrachten.
« Er bestaat een wettelijk plafond voor de onkostenvergoeding »
Geen enkele Belgische tekst legt een plafond of een vrijgesteld forfait vast voor de bezoldiging van een syndicus. Het vaak ingeroepen stelsel van het verenigingswerk dekt enkel limitatief opgesomde activiteiten, sportief en vervolgens cultureel: het beheer van een mede-eigendom staat daar niet in.
Kernpunten om te onthouden
- "Vrijwillig" betekent niet-professioneel, niet onbetaald: het mandaat kan onbezoldigd of bezoldigd zijn.
- Artikel 3.89, § 5, 8° BW viseert uitdrukkelijk het onbezoldigde mandaat — in dat geval betaalt de VME de aansprakelijkheidsverzekering.
- De bezoldiging wordt gestemd bij volstrekte meerderheid van de aanwezigen of vertegenwoordigden (art. 3.88, § 1).
- Zij moet in de geschreven overeenkomst staan, met de lijst van forfaitaire en aanvullende prestaties.
- Geen enkele prestatie die niet in de overeenkomst staat, mag worden gefactureerd, behoudens beslissing van de algemene vergadering.
- De BIV-vrijstelling van artikel 5, § 3 geldt voor wie het vermogen beheert waarvan hij mede-eigenaar is, zonder voorwaarde van kosteloosheid.
- Geen enkele Belgische tekst legt een cijfermatige drempel vast die beroepsbelasting of het zelfstandigenstatuut doet ontstaan.
- Het stelsel van het verenigingswerk dekt het beheer van een mede-eigendom niet.
- Betaal kosten terug op basis van werkelijke uitgaven en bewijsstukken, nooit forfaitair.
- Raadpleeg voor fiscaliteit en sociaal statuut een boekhouder en het RSVZ vóór u stemt.
Veelgestelde vragen over de vergoeding van de vrijwillige syndicus
Verder lezen
De verplichtingen van de vrijwillige syndicus
De zestien wettelijke opdrachten, identiek aan die van de professionele syndicus
Vrijwillige syndicus worden
Aanstelling, KBO-inschrijving, aanplakking: de eerste stappen
Het syndicuscontract
Forfaitaire prestaties, aanvullende prestaties en duur van het mandaat
De aansprakelijkheidsverzekering van de vrijwillige syndicus
Wettelijke verplichting, en tenlasteneming door de VME bij onbezoldigd mandaat
Professionele of vrijwillige syndicus
Kostprijs, aansprakelijkheid en BIV-erkenning: wat de twee echt scheidt
Vrijwillige syndicus: het volledige dossier
Alles wat u moet weten vóór u het mandaat aanvaardt
Officiële bronnen
De juridische stellingen in dit artikel verwijzen naar de onderstaande teksten, geraadpleegd bij de redactie. Bij afwijking primeert de tekst gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
Wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar
De tekst gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 22 augustus 2013. Artikel 5, § 1 (uitoefening als zelfstandige) en § 3 (vrijstelling voor het beheer van het vermogen waarvan men mede-eigenaar is).
BIV — het wettelijke kader van de mede-eigendom
Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars stelt de tekst van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en het modelcontract van syndicus ter beschikking.
Sociale zekerheid — zich vestigen als zelfstandige
De wettelijke definitie van de zelfstandige, de aansluitingsplicht vóór de effectieve start van de activiteit en het begrip activiteit in bijberoep.
Wet van 24 december 2020 betreffende het verenigingswerk
De limitatieve lijst van door het stelsel gedekte activiteiten, waarin het beheer van een mede-eigendom niet voorkomt.
RSZ — administratieve instructies over het verenigingswerk
De betrokken sectoren en de gevolgen van arrest nr. 53/2020 van het Grondwettelijk Hof van 23 april 2020.
RSVZ — sociaal statuut der zelfstandigen
De instelling die u over de onderwerping moet bevragen vóór u een terugkerende vergoeding stemt.
Beheren zonder er uw weekends aan te besteden
Syndic24 is software ontworpen voor het Belgische recht: boekhouding, opvraging van fondsen, afrekeningen en wettelijke documenten. De mede-eigendom behoudt haar mandaat, u wint de tijd die geen enkele vergoeding vervangt.