Een appartement verkopen in mede-eigendom in België: de documenten en de termijnen
Wat de syndicus moet bezorgen en binnen welke termijn, wat het EPC per gewest werkelijk inhoudt, en de Vlaamse asbestdeadline van 31 december 2026.
Bijgewerkt op 9 september 2026
Een appartement in mede-eigendom verkopen betekent twee reeksen documenten samenbrengen: die welke alleen de syndicus kan bezorgen, binnen een termijn van vijftien dagen, en die over de energetische en sanitaire toestand van het gebouw — waarvan de regels per gewest verschillen, en waarvan er één in Vlaanderen op 1 januari 2027 blokkerend wordt.
Een appartement in mede-eigendom verkopen is geen gewone vastgoedtransactie. Bij de gebruikelijke lijst — eigendomstitel, stedenbouwkundige inlichtingen, bodemattest, keuring van de elektrische installatie — komt een laag informatie die alleen de syndicus bezit. Artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek organiseert die overdracht in twee tijden — vóór de onderhandse verkoopovereenkomst, en daarna bij de authentieke akte — en het legt een termijn vast: vijftien dagen. Die termijn is het eerste knelpunt van een verkoop. Wanneer een syndicus drie weken nodig heeft om de notulen van het voorlaatste boekjaar terug te vinden, is het niet hij die wacht, maar de notaris, de verkoper en de koper.
De tweede moeilijkheid is recenter en veel minder bekend: energie en asbest. Het EPC van de verkochte kavel is ten laste van de verkoper en geldt in de drie gewesten — dat is het eenvoudige deel. Wat op het gebouw zelf weegt, verschilt daarentegen grondig van gewest tot gewest: Vlaanderen legt een certificaat van de gemeenschappelijke delen op ten laste van de VME, de vereniging van mede-eigenaars; Brussel bereidt een regeling voor die pas in 2028 in werking treedt, en Wallonië kent geen collectief certificaat maar een technisch stuk dat de certificateur opstelt. Die twee niveaus door elkaar halen is de meest gemaakte fout, en ze kost weken.
Ten slotte komt er een deadline snel dichterbij. In Vlaanderen moet elke vereniging van mede-eigenaars uiterlijk op 31 december 2026 over het asbestattest van de gemene delen beschikken voor gebouwen die vóór 2001 werden opgericht, en vanaf 1 januari 2027 kan geen enkele verkoop nog doorgaan zonder dat attest. Er blijven minder dan vier maanden. Deze pagina brengt daarom op één plaats de documenten en de termijnen samen, in schema's en tabellen. Ze herneemt niet de juridische procedure zelf: die staat stap voor stap in onze gids over de verkoop van een kavel in mede-eigendom, die het lot van het reservekapitaal, het voorrecht van de vereniging en de financiële verdeling behandelt. Aan de kant van de koper staat de spiegellezing in de gids een appartement kopen in mede-eigendom.
✅ In het kort
Om een appartement in mede-eigendom te verkopen bezorgt de syndicus zeven documenten binnen vijftien dagen na de aanvraag, en bij de authentieke akte een bijgewerkte stand in vier posten. Daarbij komen het EPC van de kavel en, in Vlaanderen, het asbestattest van de gemene delen, vanaf 2027 verplicht bij elke verkoop. De kosten zijn ten laste van de verkoper.
Vlaanderen: het asbestattest van de gemene delen tegen 31 december 2026
Voor elk gebouw dat vóór 2001 werd opgericht moet elke VME uiterlijk op 31 december 2026 over het asbestattest van de gemene delen beschikken. Vanaf 1 januari 2027 moeten bij de verkoop van een privatief deel beide attesten aan de koper worden bezorgd: dat van de privatieve kavel en dat van de gemene delen. Zonder dat laatste wordt de verkoop geblokkeerd.
De verplichting rust op de vereniging van mede-eigenaars. In de praktijk is het de syndicus die de algemene vergadering moet inlichten: doet hij dat niet, dan kan hij contractueel aansprakelijk worden gesteld. Op de datum van bijwerking van deze pagina blijven er minder dan vier maanden — en veel kleine mede-eigendommen hebben het punt nog niet op de agenda geplaatst.
Bron: OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij.
De chronologie van de verkoop, in drie tijden
Artikel 3.94 vraagt geen enkel dossier dat één keer voor altijd wordt overhandigd: het organiseert twee afzonderlijke overdrachten, op twee verschillende momenten en met een verschillende inhoud. Het schema hieronder toont waar elk van beide zich situeert, en wat de termijn van vijftien dagen precies dekt.
De praktische lezing van deze tijdlijn past in één zin: de aanvraag vertrekt van de notaris, de verkoper of de vastgoedmakelaar, en de aftelling van vijftien dagen begint bij die aanvraag, niet bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Wie de aanvraag een veertiental dagen vóór de verkoop op gang trekt, ontdekt dus niet de dag vóór het compromis dat er notulen ontbreken of dat een afrekening nooit werd opgemaakt. De tweede tijd, die van de authentieke akte, herhaalt de eerste niet: de notaris vraagt daar een bijgewerkte stand, omdat de algemene vergadering intussen kan hebben vergaderd en werken gestemd. Precies dat tijdsverschil maakt de periode tussen compromis en akte delicaat, en de gids over de verkoop van de kavel beschrijft de financiële gevolgen ervan.
Wat de syndicus moet bezorgen, en binnen welke termijn
Paragraaf 1 van artikel 3.94 somt zeven documenten op, te bezorgen binnen vijftien dagen na de aanvraag. Paragraaf 2 voegt daar op het ogenblik van de akte vier posten aan toe die de notaris opnieuw bij de syndicus opvraagt. Het zijn twee afzonderlijke lijsten, en geen van beide vervangt de andere.
Vóór de verkoopovereenkomst — art. 3.94 § 1
| # | Document | Wat het inhoudt |
|---|---|---|
| 1 | Bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal | Beide fondsen zijn afzonderlijk en staan op aparte bankrekeningen op naam van de vereniging |
| 2 | Bedrag van de achterstallen van de verkoper | De vervallen en onbetaalde lasten op de dag van de aanvraag |
| 3 | Stand van de opvragingen van middelen voor het reservekapitaal | Die welke vóór de datum van de verkoop werden goedgekeurd |
| 4 | Overzicht van de lopende gerechtelijke procedures | De procedures betreffende de mede-eigendom |
| 5 | Notulen van de algemene vergaderingen van de laatste drie jaar | Drie volledige boekjaren, en niet enkel de laatste vergadering |
| 6 | Kostenafrekeningen van de laatste twee jaar | De individuele afrekeningen die de werkelijke last van de kavel tonen |
| 7 | Kopie van de laatste goedgekeurde balans | De balans zoals goedgekeurd door de algemene vergadering |
Bij de authentieke akte — art. 3.94 § 2
| Post | Wat de notaris opnieuw bij de syndicus opvraagt |
|---|---|
| Uitgaven beslist vóór de verkoop | De uitgaven die vóór de verkoop werden beslist maar erna betaalbaar zijn |
| Goedgekeurde opvragingen van middelen | De opvragingen die de algemene vergadering vóór de verkoop goedkeurde |
| Kosten verbonden aan de verwerving van gemene delen | Beslist vóór de verkoop |
| Zekere schulden | Die welke de vereniging verschuldigd is ingevolge geschillen ontstaan vóór de verkoop |
Informatie is geen verdeling
Paragraaf 2 organiseert de informatie van de koper, niet de uiteindelijke verdeling van die uitgaven tussen verkoper en koper. Die verdeling hoort bij de akte en bij de overeenkomst tussen de partijen, en wordt onderhandeld. Beschouw deze lijst dus niet als een verdeelsleutel: ze zegt wat geweten moet zijn, niet wie betaalt.
💶 De kosten van mededeling zijn ten laste van de verkoper
Artikel 3.94 § 4 is uitdrukkelijk: de kosten voor de mededeling van deze informatie komen ten laste van de verkoper. Noch de koper, noch de vereniging van mede-eigenaars draagt ze. Een professionele syndicus die deze prestatie aanrekent, richt de factuur dus aan de verkoper, en de post staat normaal bij de bijkomende prestaties van het syndicuscontract. Bij een vrijwillige syndicus stelt de vraag zich doorgaans niet — maar de bestede tijd blijft wel degelijk reëel.
Geen specifieke sanctie, en toch loopt alles vast
Het Burgerlijk Wetboek verbindt geen bijzondere sanctie aan het ontbreken van de documenten van artikel 3.94: geen boete, geen nietigheid van de verkoop. Daarmee worden ze niet facultatief. Zonder die stukken beschikt de notaris niet over de informatie die hij in de akte moet opnemen, tekent de koper blind of tekent hij niet, en schuift de verkoop op. De sanctie is hier praktisch vóór ze juridisch is — en ze treft de verkoper, die door zijn eigen kalender wordt opgejaagd.
Samen gelezen zeggen die twee lijsten hetzelfde: de koper moet weten wat hij overneemt. Het bedrag van de fondsen omdat hij ze erft, de achterstallen omdat ze op de kavel wegen, de notulen omdat daarin de gestemde werken staan, de afrekeningen omdat ze de werkelijke last van de kavel geven, de balans omdat ze de financiële gezondheid van de vereniging toont. Over de inhoud van beide fondsen en wat er bij een verkoop mee gebeurt: werkkapitaal en reservekapitaal; over het lezen van een afrekening: de jaarlijkse kostenafrekening.
Het EPC: twee documenten die voortdurend worden verward
Dit is de meest voorkomende verwarring van het hele dossier. Er bestaat één certificaat per wooneenheid, ten laste van de verkoper; en er bestaat, op een heel ander niveau, wat op het gebouw en op de vereniging weegt — waarvan de aard volledig verschilt per gewest. Het schema scheidt beide.
Drie preciseringen die vervelende verrassingen voorkomen. Ten eerste telt een EPC per autonome wooneenheid: volgens het protocol is een eenheid autonoom wanneer ze beschikt over een leefruimte, een toilet, een douche of bad en een keuken of kitchenette; een gebouw met zes appartementen vraagt dus zes certificaten, geen enkel. Ten tweede moet de certificateur de toestand ter plaatse vaststellen en zich niet verlaten op het kadaster of op de eigendomstitel — wat veronderstelt dat hij de gemene lokalen kan betreden wanneer het gebouw collectieve installaties heeft. Ten derde moet de energieprestatie in de vastgoedadvertentie staan, op straffe van een administratieve geldboete: een advertentie zonder die vermelding is al in overtreding, nog vóór de eerste bezichtiging.
Het « deelrapport »: wat het is, en wat het niet is
In Wallonië en Brussel stelt de certificateur, wanneer het gebouw collectieve installaties heeft — verwarming, sanitair warm water, ventilatie, zonne-energie —, een deelrapport op waarin die gemeenschappelijke systemen worden gedocumenteerd. Dat geldt zelfs wanneer het enige collectieve element een gemeenschappelijk ventilatiekanaal is, met of zonder extractor, en de certificateur moet alle gemene lokalen inspecteren waarin die installaties staan. Het is geen afzonderlijk document dat de vereniging aan de koper zou moeten bezorgen: het is een technisch stuk dat het certificaat van elke eenheid voedt. Het praktische gevolg ligt elders — de certificateur moet toegang krijgen tot de technische lokalen, en dus rekenen op de medewerking van de syndicus. Eenmaal opgesteld is het herbruikbaar voor de andere kavels van het gebouw.
⚠️ Brussel: het syntheserapport bestaat nog niet
Dat moet duidelijk worden gezegd, want de informatie circuleert omgekeerd: Leefmilieu Brussel schrijft zwart op wit dat de EPB-expert een nieuwe functie is waarvoor nog wetgevend werk nodig is, en dat het syntheserapport nog niet bestaat. Het kader werd gelegd door een ministerieel besluit van 19 februari 2026, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 9 maart 2026, met inwerkingtreding op 1 juli 2028. De regeling zal dan bepalen dat de vereniging een EPB-expert aanstelt, de certificaten van de kavels laat opstellen of bijwerken en een syntheserapport met aanbevelingen voor werken laat opmaken; elke eigenaar zal binnen de vijf jaar na die datum over een geldig certificaat moeten beschikken, met doelstellingen van 275 kWh/m²/jaar in 2033 en 150 kWh/m²/jaar in 2048. Vandaag kan bij een Brusselse verkoop geen enkel syntheserapport worden geëist, en niemand kan er u een vragen.
EPC en asbest, gewest per gewest
| Wat er op het spel staat | Wallonië | Brussel | Vlaanderen |
|---|---|---|---|
| EPC van de verkochte kavel | Verplicht, ten laste van de verkoper, één per wooneenheid. | Verplicht, ten laste van de verkoper, één per wooneenheid. | EPC verplicht, ten laste van de verkoper, één per wooneenheid. |
| Energiedocument over het gebouw | Geen collectief certificaat. De certificateur stelt een deelrapport op wanneer het gebouw collectieve installaties heeft. | Vandaag niets opvraagbaar: het syntheserapport bestaat nog niet. | EPC van de gemeenschappelijke delen, verplicht los van elke verkoop, ten laste van de VME. |
| Kalender | Geen becijferde kalender wordt door een officiële bron bevestigd op de datum van bijwerking van deze pagina. | Ministerieel besluit van 19 februari 2026, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 9 maart 2026 — inwerkingtreding op 1 juli 2028. Certificaat van elke kavel binnen de vijf jaar daarna. Doelstellingen: 275 kWh/m²/jaar in 2033, 150 kWh/m²/jaar in 2048. | 15 eenheden en meer sinds 1 januari 2022; 5 tot 14 eenheden sinds 1 januari 2023; 2 tot 4 eenheden sinds 1 januari 2024. |
| Geldigheid en sanctie van het collectieve document | Zonder voorwerp — er bestaat geen collectief certificaat. | Vandaag zonder voorwerp. | Tien jaar geldig. Administratieve geldboete van 500 € tot 5 000 €. |
| Asbestattest van de gemene delen | De hier beschreven regeling is Vlaams: deze pagina documenteert geen Waals equivalent. | Idem: geen Brussels equivalent wordt hier gedocumenteerd. | Gebouwen opgericht vóór 2001: de VME moet er uiterlijk op 31 december 2026 over beschikken, en het wordt blokkerend bij verkoop vanaf 1 januari 2027. |
| Wie de verplichting draagt | De verkoper voor het certificaat van de kavel; de syndicus geeft de certificateur toegang tot de technische lokalen. | De verkoper voor het certificaat van de kavel; de toekomstige regeling legt de aanstelling van een EPB-expert bij de vereniging. | De verkoper voor de kavel; de VME voor het EPC van de gemeenschappelijke delen en voor het asbestattest van de gemene delen. |
Vlaanderen: de kalender van het asbestattest van de gemene delen
Dit is de dichtstbijzijnde deadline van het hele dossier, en de minst bekende. Ze geldt alleen in Vlaanderen, en enkel voor gebouwen die vóór 2001 werden opgericht — het bouwjaar in het kadaster is doorslaggevend. Het schema situeert waar we vandaag staan.
Twee zaken onderscheiden deze verplichting van alle andere. Ten eerste rust ze niet op de verkoper maar op de vereniging: het is de VME die het asbestattest van de gemene delen moet laten opstellen, net zoals ze het EPC van de gemeenschappelijke delen laat opstellen. De verkoper van een kavel kan dat dus niet alleen regelen — hij hangt af van de syndicus en van de vergadering. Ten tweede wordt ze vanaf 1 januari 2027 blokkerend: beide attesten, dat van de privatieve kavel en dat van de gemene delen, moeten aan de koper worden bezorgd, en zonder het tweede gaat de verkoop niet door. Een syndicus die het punt niet vóór eind 2026 op de agenda heeft gezet, stelt de mede-eigendom bloot aan verhinderde verkopen, en zichzelf aan contractuele aansprakelijkheid. Heeft uw huidige syndicus niets voorzien, dan herinnert de gids van syndicus veranderen eraan hoe de overdracht van het dossier verloopt — dertig dagen, boekhouding en activa inbegrepen.
Aan de kant van de syndicus: hoe u een verkoop niet blokkeert
Een syndicus kiest niet het moment waarop een mede-eigenaar verkoopt. Hij ondergaat de aanvraag, en hij heeft vijftien dagen. Het verschil tussen een dossier dat op een uur vertrekt en een dossier dat drie weken duurt, ligt bijna nooit aan de goede wil: het ligt aan de plaats waar de documenten liggen. Dit is concreet wat u zonder zoeken moet kunnen bovenhalen.
De notulen van de laatste drie jaar
Drie volledige boekjaren, niet de laatste vergadering. Het is het document dat het meeste tijd kost om te reconstrueren wanneer de notulen in een mailbox of een papieren map sluimeren, en het is precies wat de koper het aandachtigst leest: hij zoekt er de gestemde werken.
De afrekeningen van de laatste twee jaar
De individuele afrekeningen van de verkochte kavel, niet de globale tabel van het gebouw. Ze tonen de werkelijke last die de koper overneemt. Een jaarlijkse afrekening die elk jaar per mede-eigenaar in pdf wordt opgemaakt, is in enkele seconden terug te vinden; een afrekening die uit een rekenblad moet worden gereconstrueerd, veel minder snel.
De laatste goedgekeurde balans
Zoals goedgekeurd door de algemene vergadering — geen tussentijdse stand, geen ruwe export. Houdt de mede-eigendom haar boekhouding bij en sluit ze haar boekjaren af, dan bestaat dat document al en moet het niet voor de gelegenheid worden gemaakt.
De stand van de achterstallen, bijgewerkt
Het bedrag dat de verkoper verschuldigd is op de dag van de aanvraag. Het is de gevoeligste post, omdat hij tussen de partijen wordt onderhandeld en een fout er meteen uitspringt. Een doorlopende opvolging van de debiteuren geeft het cijfer zonder handmatige berekening.
De stand van de fondsen en de goedgekeurde opvragingen
Het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal, en de stand van de opvragingen van middelen voor het reservekapitaal die vóór de verkoop werden goedgekeurd. Omdat beide fondsen op afzonderlijke rekeningen staan, moet het antwoord onmiddellijk zijn.
In Vlaanderen: beide attesten in het dossier
Het EPC van de gemeenschappelijke delen en, vanaf 2027, het asbestattest van de gemene delen. Dat zijn documenten van de vereniging, niet van de verkoper: ontbreken ze op de dag van de verkoop, dan wordt de syndicus gebeld, en binnen vijftien dagen bestaat daar geen oplossing voor.
Wat Syndic24 concreet verandert
Syndic24 is software voor het beheer van mede-eigendom, geen syndicuskantoor: de mede-eigendom behoudt haar mandaat en haar aansprakelijkheid. Wat de software hier bijdraagt is eenvoudig — de stukken die artikel 3.94 vraagt, ontstaan in de loop van het boekjaar in plaats van op de dag van de verkoop te worden gereconstrueerd. De jaarlijkse afrekeningen per mede-eigenaar worden in pdf opgemaakt, de aanmaning van debiteuren geeft op elk ogenblik de stand van de achterstallen, de boekjaren worden afgesloten en leveren een goed te keuren balans op, en de documentenbibliotheek bewaart de stukken — 40 documenten in de formule Particulier, 500 in Premium en Professioneel. De algemene vergaderingen en de notulen horen bij de formules Premium en Professioneel, net als het eigenaarsportaal, waar de verkoper zelf zijn afrekeningen en zijn saldo terugvindt. De formule Particulier kost 2 € incl. btw per kavel en per maand, Premium 5 € incl. btw, Professioneel 4 € excl. btw voor BIV-erkende syndici. Alle drie dekken ze een onbeperkt aantal gebouwen, en kelders, garages en parkeerplaatsen worden niet gefactureerd. De proefperiode duurt zeven dagen, zonder bankkaart.
Twee aanvullende lezingen voor een syndicus: de verplichtingen van de vrijwillige syndicus en de wettelijke conformiteit met het Belgische Burgerlijk Wetboek. Over het voeren van de rekeningen zelf: de boekhouding van de mede-eigendom en, boven de twintig kavels, het genormaliseerd rekeningenstelsel. Een mede-eigenaar die het mandaat opneemt, vindt het essentiële op de pagina vrijwillige syndicus.
Syndic24 geeft software uit voor het beheer van mede-eigendom. Deze pagina is algemene informatie over het Belgische recht, ze vormt geen juridisch advies en vervangt het oordeel van een notaris niet. Richt u voor een lopende verkoop tot de instrumenterende notaris.
🇧🇪 Belgisch recht ≠ Frans recht
Een groot deel van de online inhoud beschrijft de verkoop in mede-eigendom volgens het Franse recht. Niets daarvan geldt in België, en een verkoper die die documenten bij zijn syndicus opvraagt, krijgt een ongemakkelijk antwoord.
- Er bestaat geen becijferd overzichtsdocument dat de syndicus naar Frans model aan de notaris aflevert: in België verloopt de informatie van de koper volledig via artikel 3.94, in twee tijden, met de lijsten hierboven. Noch de voorafgaande, noch de definitieve Franse formule bestaat hier.
- Geen onderhoudsboekje, geen samenvattende fiche, geen globaal technisch onderzoek. Die drie documenten zijn Franse creaties. Hun Belgische functionele tegenhanger zijn de notulen, de afrekeningen en de balans.
- Het certificaat heet EPC (PEB in het Frans) en volgt Belgische gewestelijke regels. De Franse afkorting van de energiediagnose slaat op een ander document, onder een ander recht.
- De gemeenschap van eigenaars is de vereniging van mede-eigenaars, de VME, met rechtspersoonlijkheid en een ondernemingsnummer dat op al haar documenten moet staan (art. 3.86 § 1). De Franse term die op het woord « vakbond » is gebouwd, bestaat in België niet.
- De bevoegde rechter is de vrederechter, niet de rechtbank van eerste aanleg naar Frans model. En het Belgische regime komt uit de wet van 4 februari 2020, opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, niet uit de Franse wet van 10 juli 1965 of de ALUR-wet.
Veelgestelde vragen over de verkoop van een appartement in mede-eigendom
Officiële bronnen
Wetteksten en institutionele bronnen geraadpleegd op 9 september 2026:
Documenten die klaarliggen op de dag dat een mede-eigenaar verkoopt
Notulen, jaarlijkse afrekeningen, goedgekeurde balans, stand van de achterstallen: maak ze op in de loop van het boekjaar in plaats van in de haast van vijftien dagen. Zeven dagen volledige proef, zonder bankkaart. Onbeperkt aantal gebouwen, kelders en garages niet gefactureerd.
Mijn gratis proefperiode starten